서산 땅 재산세는 땅값 따라 나온다고 알고 계신 분이 많아요. 반만 맞습니다. 나머지 반은 6월 1일에 그 땅에서 뭘 하고 있었느냐가 정해요.
같은 팔봉면, 비슷한 크기 논인데 한 집은 5만 원이 안 나오고 옆집은 16만 원 가까이 나옵니다. 땅값이 세 배 차이라서가 아니에요. 고지서에 찍힌 과세 구분 한 줄이 다른 겁니다.
토지분 재산세 납기가 9월 16일부터 30일까지예요. 두 달쯤 뒤에 받아볼 고지서인데, 그 금액은 사실 이미 6월 1일에 결정이 났습니다. 왜 그런지, 그래도 아직 손쓸 게 남았는지 짚어볼게요.
고지서 한 줄에 세 배가 걸려 있어요
토지 재산세는 땅을 세 갈래로 나눠서 매깁니다. 이름이 딱딱한데 뜻만 알면 별거 아니에요.
| 구분 | 어떤 땅이냐 | 세율 |
|---|---|---|
| 분리과세 | 실제 농사짓는 농지, 목장용지, 보호 임야 | 0.07% |
| 별도합산 | 영업용 건물이 앉아 있는 부속토지 | 0.2~0.4% |
| 종합합산 | 나대지, 놀리는 땅 — 위 둘에 못 낀 나머지 전부 | 0.2~0.5% |
| 분리과세(중과) | 골프장, 고급오락장 | 4% |
0.07%와 0.2%. 숫자로만 보면 대수롭지 않은데 출발선부터 세 배 가까이 벌어집니다. 게다가 종합합산은 누진이라 땅이 커질수록 격차가 더 커져요. 세율표는 찾기쉬운 생활법령정보에 정리돼 있습니다.
시골 땅 가진 분이 볼 건 결국 맨 위와 세 번째 줄이에요. 농사를 짓느냐, 놀리느냐. 그게 전부입니다.
서산 읍면에 땅이 있다는 것만으로 유리한 대목
분리과세 0.07%를 받으려면 조건이 붙습니다. 지방세법 시행령을 풀어놓으면 이래요.
- 개인이 소유한 전·답·과수원일 것
- 과세기준일인 6월 1일 현재 실제 영농에 쓰고 있을 것
- 읍면 지역에 있을 것. 도시지역이라면 녹지지역이나 개발제한구역 안일 것
세 번째가 서산에서 갈리는 지점이에요. 팔봉면, 지곡면, 운산면, 부석면 같은 읍면에 있는 농지는 이 조건을 그냥 통과합니다. 반면 서산 시내 동 지역에 걸친 농지는 녹지지역이거나 개발제한구역이어야 0.07%를 받아요. 같은 서산 땅인데 주소 한 줄로 갈립니다.
거기다 도시지역 안 토지에는 재산세 도시지역분 0.14%가 따로 얹혀요. 읍면 농지에는 붙지 않는 항목입니다. 시내 쪽 농지가 이중으로 불리한 이유죠. 내 땅이 도시지역인지 아닌지는 토지이용계획확인원 한 장이면 나옵니다. 용도지역 이야기는 서산 도시계획 다시 짠다는데 내 땅은 무슨 색으로 남을까요에서 한 번 다뤘어요.
서산 읍면에 땅을 두고 계시다면 적어도 이 대목에선 유리한 자리에 서 있는 셈입니다. 문제는 그 자리를 지키느냐예요.
지목이 ‘전’이어도 소용없을 때
여기서 많이들 걸립니다. 등기부에 ‘답’이라고 적혀 있으면 자동으로 0.07%인 줄 아세요. 아닙니다.
재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.
지방세법 제106조 3항이에요. 서류가 아니라 눈에 보이는 현황으로 매긴다는 뜻입니다. 지목이 ‘전’인데 몇 해째 잡초만 허리 높이로 자라 있으면, 담당자 눈에는 그냥 나대지예요. 종합합산으로 넘어갑니다.
“그럼 고추 몇 포기 심어두면 되는 거 아니냐”고 물으시는 분이 꼭 계세요. 그게 잘 안 통합니다. 판례가 보는 ‘실제 영농’은 일정 기간 노동력을 들여서 작물이 자라도록 그 땅을 쓰는 걸 말해요. 일시적으로 뭘 심어둔 것만으로는 농사로 안 봅니다. 6월 1일 앞두고 반짝 심어놓는다고 넘어가지 않는다는 얘기죠.
확인 경로도 늘었어요. 농지 이용실태조사가 위성영상을 쓰는 쪽으로 바뀌었습니다. 사두고 묵혀둔 서산 농지, 올해부터 위성이 들여다봅니다에 적어뒀는데, 재산세와는 별개 제도이긴 해도 “안 짓는 농지”가 드러나는 통로가 많아진 건 분명합니다.
숫자로 벌려 보면 이 정도
한번 계산해볼게요. 올해 충남 개별공시지가 평균이 ㎡당 3만 1,337원으로 나왔으니 얼추 3만 원짜리 땅으로 잡겠습니다. 내 땅 실제 공시지가는 부동산공시가격알리미에서 확인하시면 돼요. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율 70%를 적용한 금액입니다.
| 면적 | 공시가격 | 과세표준 | 농사 중 (분리과세) |
놀리는 중 (종합합산) |
차이 |
|---|---|---|---|---|---|
| 500평 | 약 4,960만 원 | 3,471만 원 | 2만 4천 원 | 6만 9천 원 | 2.9배 |
| 1,000평 | 약 9,920만 원 | 6,942만 원 | 4만 9천 원 | 15만 8천 원 | 3.3배 |
| 3,000평 | 약 2억 9,750만 원 | 2억 826만 원 | 14만 6천 원 | 79만 1천 원 | 5.4배 |
땅이 커질수록 배수가 벌어지는 게 보이시죠. 종합합산이 누진이라 그렇습니다. 여기에 지방교육세가 재산세액의 20%로 따라붙으니 고지서 금액은 표보다 조금 더 나와요.
3,000평에 79만 원이면 “그 정도쯤이야” 싶을 수도 있어요. 그런데 이건 해마다입니다. 10년이면 800만 원 가까이 되고, 농사만 지었으면 150만 원이면 될 걸 그렇게 낸 셈이죠.
필지가 흩어져 있으면 더 아파요
하나 더 있습니다. 분리과세는 필지별로 따로 계산해요. 0.07% 비례라서 필지가 열 개든 스무 개든 각각 곱하면 끝입니다.
종합합산은 다릅니다. 사람 기준으로 전국 땅을 죄다 합쳐서 누진 구간을 잡아요. 팔봉면에 500평, 지곡면에 800평, 태안에 1,000평 이렇게 흩어져 있어도 한 덩어리로 봅니다. 따로 떼어놓고 보면 낮은 구간이던 게 합치면 0.5% 구간으로 올라가요. 필지를 나눠 사두면 세금도 나뉠 거라 여기시는 분들이 있는데, 종합합산에선 반대로 갑니다.
공시가격 합계가 5억을 넘어가면 종합부동산세까지 붙어요. ㎡당 3만 원으로 치면 5천 평쯤 되는 규모입니다. 서산에 필지 여럿 갖고 계신 분이면 아주 먼 얘기는 아니에요. 참고로 농사짓는 농지는 분리과세라 이 합산에서 아예 빠집니다.
9월 고지서 오기 전에
솔직히 올해 고지서는 이미 정해졌어요. 6월 1일이 지났으니까요. 지금 트랙터 부른다고 올해분이 바뀌지는 않습니다. 그래도 해둘 게 있어요.
구분부터 보세요. 고지서에 ‘종합합산’이라 찍혀 있는데 실제로 농사를 짓고 있다면 잘못 잡힌 겁니다. 경작 사진, 농자재 영수증, 농업경영체 등록 같은 걸 챙겨서 소명하면 정정돼요. 농업경영체 등록 순서는 서산 귀농, 땅 사기 전에 농업경영체랑 농지대장 순서부터 잡으세요에 정리해뒀습니다.
내년 6월 1일을 지금부터 준비하세요. 그날 농사짓는 상태여야 하니 봄에 움직여야 늦지 않아요. 직접 짓기 어려우면 마을에 부칠 분을 찾는 방법도 있는데, 농지 임대는 농지법상 허용 사유가 정해져 있어서 아무한테나 빌려줄 수 있는 게 아닙니다. 이건 따로 확인이 필요해요.
공시지가 자체가 이상하면 이의신청. 서산은 33만 8,821필지를 3월 18일부터 4월 6일까지 열람받고 4월 30일에 결정·공시했어요. 올해 건 이미 지났으니 내년 봄에 달력에 표시해두시면 됩니다. 서산시 토지관리과에서 감정평가사 상담제도 운영해요. 041-660-2477 또는 041-660-3073입니다.
작은 금액이라고 넘기지 마세요
서산에 땅 사두고 서울 사시는 분들 많으세요. 몇 년 놀리다 보면 재산세가 슬금슬금 올라가는데, 금액이 크지 않아서 그러려니 하고 넘어가시죠. 그런데 그 ‘종합합산’ 딱지는 세금 몇만 원에서 끝나지 않습니다. 나중에 팔 때 비사업용 토지 쪽에서 불리하게 걸리는 경우가 많아요. 그쪽 이야기는 서산 농지 양도세, 8년 자경감면에서 외지인이 걸리는 지점에서 다뤘습니다.
고지서 오면 금액만 보고 접지 마시고 구분 한 줄을 꼭 확인해보세요. 그거 하나로 몇 배가 갈립니다.
위 세액은 공시지가를 ㎡당 3만 원으로 가정해 계산한 예시라 실제 고지서와는 다를 수 있어요. 개별 사안은 서산시 토지관리과나 세무 담당자에게 확인하시는 게 정확합니다.