비사업용 토지 양도세 오른다는데, 서산 땅 주인 셋의 계산은 달랐어요

이번 달에 사무소에 찾아온 땅 주인 세 분이 똑같은 신문 기사를 들고 오셨어요. 한 분은 휴대폰 화면을 캡처해 왔고, 한 분은 종이 신문을 접어서 가방에 넣어 왔습니다.

기사 내용은 비사업용 토지 양도세를 올린다는 정부 세제개편안이었어요. 서산에 땅을 갖고 있는 세 분 모두 “내 땅도 해당되느냐”고 물으셨는데, 서류를 놓고 따져 보니 답이 셋 다 달랐습니다. 실제로 세금이 크게 뛰는 건 한 분뿐이었고요.

같은 서산 땅인데 왜 이렇게 갈렸는지, 상담한 순서대로 적어 둘게요. 개인 사정은 알아보지 못하게 조금씩 바꿨습니다.

개편안에 적힌 건 결국 두 줄이에요

지금도 비사업용 토지는 팔 때 세금을 더 냅니다. 기본세율에 10%포인트를 얹고, 오래 갖고 있으면 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 양도차익을 깎아 주는 제도)를 최대 30%까지 받아요.

개편안은 여기서 두 가지를 바꾸겠다는 내용이에요. 얹는 세율을 20%포인트로 올리고, 장기보유특별공제는 아예 빼겠다는 겁니다. 농민신문과 한국경제 보도를 보면 시행 목표는 2028년 1월 1일 양도분부터예요.

구분	지금	개편안 (2028년 양도분부터)
추가 세율	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
장기보유특별공제	보유 3년부터, 최대 30%	적용 안 함
진행 단계	시행 중	정부안, 국회 통과 전

하나 짚어 둘 게 있어요. 2021년에도 거의 똑같은 안이 나왔다가 국회에서 멈췄습니다. 농사와 무관하게 땅을 오래 갖고 있던 사람까지 투기꾼 취급한다는 반발이 컸거든요. 이번에도 그대로 통과된다고 장담할 수는 없어요. 그래도 내 땅이 어느 쪽인지는 지금 알아 두는 편이 낫습니다.

서산 땅은 주소가 첫 번째 관문이에요

농지가 사업용으로 인정받으려면 두 가지를 갖춰야 해요. 땅 가까이 사는 것(재촌)과 직접 농사짓는 것(자경)이죠.

‘가까이’의 기준은 소득세법 시행령에 정해져 있습니다. 땅이 있는 시·군에 살거나, 그 시·군과 맞닿은 시·군에 살거나, 땅에서 직선거리 30km 안에 살면 돼요. 셋 중 하나만 맞으면 됩니다.

서산에 대입해 보면 이렇게 나와요.

땅 주인 주소	서산 땅 기준 재촌	비고
서산시	인정	읍면이 달라도 같은 시라서 괜찮아요
태안군·당진시·예산군·홍성군	인정	서산과 맞닿은 시·군
천안·아산 시내	대부분 안 됨	맞닿은 시·군이 아니고, 직선 30km도 넘는 경우가 많아요
서울·경기·대전	안 됨	주말마다 내려와도 재촌으로 안 봐요

당진이나 홍성에 사시는 분은 서산 땅에서 재촌 문제가 거의 없어요. 서울 분은 반대로 처음부터 막힙니다. 세 분 중 두 분이 서울 주소였는데, 결과는 또 달랐어요.

해미 논을 물려받은 서울 큰아들

첫 번째 분은 서울에서 회사를 다니는 50대예요. 해미면에 아버님이 평생 벼농사를 지으시던 논 1,800평이 있었고, 5년 전에 상속을 받으셨어요. 지금은 마을 분이 대신 농사를 짓고 있습니다.

서울 주소에 직접 농사도 안 지으니 비사업용 아니냐고 걱정이 많으셨어요. 그런데 이분은 따로 빠지는 길이 있습니다.

부모나 배우자가 8년 넘게 그 땅 가까이 살면서 직접 농사지은 땅을 상속이나 증여로 받았다면, 비사업용 토지로 보지 않아요. 자녀가 어디 살든, 지금 누가 농사짓든 상관없습니다. 단 팔 때 그 땅이 도시지역(주거·상업·공업지역) 안에 들어가 있으면 이 예외를 못 받아요. 해미 들판 논은 대부분 농림지역이나 관리지역이라 해당이 없었습니다.

그러니 이분한테 개편안은 남의 얘기예요. 다만 아버님이 직접 농사지은 걸 서류로 보여 줄 수 있어야 해요. 그날 같이 챙긴 목록은 이랬습니다.

서류	어디서	왜 필요한가
아버님 주민등록초본	주민센터	해미면에 산 기간 증명
농지대장(옛 농지원부)	해미면 행정복지센터	경작자로 올라 있던 기록
쌀 수매·출하 내역	지역 농협	직접 수확해 팔았다는 근거
직불금 수령 내역	농협·면사무소	해마다 경작한 흔적

아버님 돌아가시고 몇 년 지나면 이런 서류 떼기가 점점 번거로워져요. 농협 수매 기록은 보관 기간이 있어서 일찍 받아 두는 게 좋습니다.

당진에 살며 운산 밭을 일군 퇴직자

두 번째 분은 당진 송악읍에 사세요. 2016년에 운산면 밭 700평을 사 두셨고, 제철소에서 퇴직한 2021년 봄부터 고추랑 감자를 직접 심으셨어요.

당진은 서산과 맞닿아 있으니 재촌은 통과예요. 걸리는 건 자경 쪽입니다. 근로소득(총급여)과 농업 외 사업소득을 합쳐 3,700만 원이 넘는 해는 농사지은 기간에서 빠지거든요. 이분은 재직하던 2016~2020년이 전부 빠졌어요.

그래도 괜찮았던 건 비사업용 판정이 땅을 가진 내내를 보지 않기 때문이에요. 아래 셋 중 하나만 채우면 사업용으로 봅니다.

기준 (보유 5년 이상 땅)	이분 경우 (2027년에 판다면)
팔기 전 5년 중 3년 이상 사업용	2021~2027년 직접 경작, 충족
팔기 전 3년 중 2년 이상 사업용	충족
보유 기간의 60% 이상 사업용	11년 중 6년 남짓이라 아슬아슬

앞의 두 줄로 이미 사업용이에요. 개편안이 통과돼도 이분 세금은 그대로입니다.

이분께 드린 당부는 하나였어요. 농업경영체 등록을 유지하고, 비료·모종 영수증과 고추 판 기록을 버리지 말라고요. 국민연금이나 원룸 월세 소득은 3,700만 원 계산에 안 들어가니까 그건 신경 안 쓰셔도 됩니다.

팔봉 밭을 이웃에게 맡겨 둔 서울 투자자

세 번째 분이 이번 개편안에 그대로 걸리는 경우예요. 서울에 사는 40대고, 2018년에 팔봉면 계획관리지역 밭 400평을 1억에 사셨어요. 동네 어르신께 그냥 농사지으시라고 맡겨 두셨고요.

재촌도 자경도 없으니 비사업용이에요. 이 땅이 2억에 팔린다고 치고 세금을 계산해 봤습니다. 양도차익 1억, 필요경비는 없다고 단순하게 놓고, 기본공제 250만 원만 뺐어요.

구분	2027년 11월 매도 (지금 제도)	2028년 봄 매도 (개편안 통과 시)	참고: 사업용이었다면
장기보유특별공제	9년 보유, 18%	없음	18%
과세표준	7,950만 원	9,750만 원	7,950만 원
적용 세율	24% + 10%p	35% + 20%p	24%
양도세 + 지방소득세	약 2,340만 원	약 4,200만 원	약 1,465만 원

몇 달 차이로 1,800만 원 넘게 벌어져요. 차익이 1억이라 이 정도지, 땅값이 더 오른 집이면 차이도 그만큼 커집니다.

이분이 할 수 있는 건 크게 셋이에요. 2027년 안에 파는 것, 국회 결과를 보고 정하는 것, 아니면 서산이나 맞닿은 시·군으로 이사해 2년 넘게 직접 농사를 짓고 파는 것. 마지막은 생활이 통째로 바뀌는 일이라 쉽게 권하진 못했어요.

그리고 하나 더 말씀드렸어요. 남한테 농사를 그냥 맡겨 두는 것 자체가 농지법상 문제가 될 수 있다는 점이요. 요즘 농지 이용 실태조사가 촘촘해져서, 세금보다 먼저 처분 의무 통지가 날아올 수도 있습니다.

야산은 셈법이 조금 달라요

상담하다 보면 논밭 말고 야산 얘기도 꼭 나와요. 임야는 직접 경작을 따지지 않고 가까이 사는지만 봅니다. 기준은 농지와 같아요. 같은 시·군, 맞닿은 시·군, 직선 30km요.

주소가 멀어도 사업용으로 보는 임야가 따로 있는데, 서산·태안에는 여기 해당하는 땅이 꽤 있어요.

사업용으로 보는 임야	서산·태안에서 해당하기 쉬운 곳
국립공원 공원자연보존지구·공원자연환경지구 안의 임야	태안해안국립공원 안쪽 해안 송림 (태안 국립공원 땅 이야기)
국가유산 보호구역 안의 임야	해미읍성 등 문화유산 주변 (해미읍성 주변 땅)
도로법상 접도구역 안의 임야	국도변에 붙은 야산 자락
상속받고 3년이 안 된 임야	지역 무관

접도구역은 땅 전체가 아니라 걸친 부분만 해당해서, 토지이음에서 도면을 열어 몇 평이 들어가는지 봐야 해요. 공원 구역도 지구가 어디냐에 따라 갈리니 군청에 한 번 물어보시는 게 정확합니다.

“내년 말까지만 팔면 된다”는 말이 빠듯한 이유

기사들은 2027년 12월 31일까지 팔지 미리 검토하라고 해요. 서울 아파트라면 맞는 말일 수 있는데, 서산 시골 밭은 사정이 다릅니다.

양도일은 잔금 받는 날이에요. 잔금 전에 등기를 먼저 넘기면 등기 접수일이고요. 계약서만 12월에 쓰고 잔금을 1월에 받으면 2028년 양도가 돼 버립니다.

거꾸로 날짜를 세어 보면 이래요.

시점	할 일	서산·태안에서 걸리는 것
2027년 12월 중순	잔금, 등기	연말엔 법무사·등기소가 붐벼요
11월	매수자 농지취득자격증명	외지인 매수자는 심사에 14일이 걸릴 수 있어요
9~10월	매매계약	태안 남면처럼 토지거래허가구역이면 허가부터
봄~여름	매물 내놓기	시골 밭은 매수자 찾는 데 몇 달은 기본이에요

제 경험으로는 팔봉·부석 쪽 밭은 내놓고 계약까지 넉 달에서 여덟 달은 잡아야 했어요. 길이 좁거나 모양이 반듯하지 않으면 해를 넘기기도 하고요. 내년 가을에 생각해 보겠다고 하시면 사실상 늦은 겁니다.

그렇다고 개편안 하나 보고 급하게 값을 내려 던질 일도 아니에요. 국회에서 바뀔 수도 있고, 세 분 중 두 분처럼 애초에 해당이 안 되는 경우도 많습니다.

세무사 사무실 가기 전에 해 볼 것

내 땅이 어느 쪽인지 대략은 혼자서도 가늠할 수 있어요.

• 땅을 산 날부터 지금까지 내 주민등록 주소가 어디였는지 초본으로 확인하기
• 상속·증여받은 땅이면 부모님이 그 땅에서 직접 농사지은 햇수 세어 보기
• 직장 다닌 해마다 총급여가 3,700만 원을 넘었는지 원천징수영수증으로 보기
• 임야라면 토지이음에서 국립공원·보호구역·접도구역이 걸리는지 열어 보기

여기까지 해 가면 상담이 훨씬 짧아져요. 8년 자경 감면이 될지는 또 따로 따져야 하는데, 그건 서산 농지 양도세 8년 자경감면 글에 적어 뒀습니다. 형제가 함께 상속받은 땅이라면 상속 농지 기한 글도 같이 보세요.

세 분 중 운산 밭 주인은 기사를 다시 접어 가방에 넣으면서 웃으셨어요. 해미 논 주인은 그 길로 농협에 수매 기록을 떼러 가셨고요. 팔봉 밭 주인은 아직 고민 중이세요. 다음 달 서울 올라가기 전에 한 번 더 들르겠다고 하셨습니다.

※ 세금 계산은 이해를 돕기 위한 단순 예시예요. 실제 세액은 취득가액·필요경비·감면 여부에 따라 달라지니, 매도 전에 세무사나 관할 세무서에 확인하세요. 개편안은 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.