지난주 사무소에 누런 등기우편 봉투를 들고 오신 분이 있었어요. 음암면에 부모님께 물려받은 밭이 있는데, 거기가 지방도 649호선 확장 구간에 걸린다는 안내문이었습니다. 서울에 사신 지 30년이 넘은 분이었고요.
첫 질문은 “얼마 받느냐”였고, 두 번째 질문이 “세금은 얼마나 떼이냐”였어요. 저는 이 두 번째가 더 급하다고 봐요. 토지보상 양도세는 보상금에 도장을 언제 찍느냐, 땅을 언제 어떻게 갖게 됐느냐에 따라 같은 금액에서도 몇백만 원씩 갈려요.
서산은 요즘 이런 봉투가 도는 동네가 몇 군데 있습니다. 보상 안내를 받은 분들이 사무소에서 묻는 순서 그대로 따라가 보죠.
서산 어디가 지금 보상 얘기가 나오나
제가 요즘 상담으로 자주 듣는 곳은 두 축이에요.
| 사업 | 걸리는 읍면 | 지금 단계 | 현장에서 들리는 얘기 |
|---|---|---|---|
| 지방도 649호선 서산~명천 4차로 확포장 (5.33km, 697억 원) | 서산 동 지역 870m, 음암면~성연면 4.46km | 9월 15일 동문1동에서 주민설명회. 보상 절차는 별도 설명회 예정 | “예전 광역상수도 공사 때 보상이 기대에 못 미쳤다”는 불만이 설명회에서 나왔어요 |
| 대산~당진 고속도로 (25.36km) | 대산읍 (운산리 터널 구간 포함) | 2023년 11월 착공, 2030년 개통 목표 | 공사가 이미 시작된 사업이라 대산 분들은 보상 뒤 양도세 신고를 묻는 경우가 많아요 |
649호선 얘기는 중도일보 9월 16일 기사에 설명회 내용이 나와 있고요. 대산~당진 고속도로가 대산읍 땅에 어떤 차이를 만드는지는 예전에 대산~당진 고속도로 글에 따로 써뒀습니다.
이 두 개만 있는 건 아니에요. 서산은 마을안길 넓히기나 소하천 정비 같은 작은 공사로 밭 한 귀퉁이가 떨어져 나가는 일이 매년 꽤 있습니다. 규모가 작다고 세금 계산이 다른 건 아니니까 아래 내용은 똑같이 적용돼요.
올해 12월 31일이 왜 자꾸 나오나
공익사업에 땅이 들어가면 양도세를 일부 깎아줍니다. 조세특례제한법 제77조인데, 작년에 감면율이 올랐어요.
| 보상받는 방식 | 양도세 감면율 |
|---|---|
| 현금 | 15% |
| 채권 | 20% |
| 채권 + 3년 만기까지 보유 특약 | 35% |
| 채권 + 5년 만기까지 보유 특약 | 45% |
| 대토보상 (조성된 땅으로 받기, 제77조의2) | 40% 감면 또는 과세이연 |
조건은 두 가지예요. 사업인정고시일 기준으로 2년 전에 이미 내 땅이었을 것, 그리고 2026년 12월 31일 이전에 양도할 것. 이 날짜가 법에 적힌 현재 기한입니다.
그럼 내년으로 넘어가면 감면이 없어지느냐. 정부가 8월에 낸 2026년 세제개편안에 이 기한을 2028년 12월 31일까지 2년 늘리는 안이 들어 있어요. 다만 아직 국회를 통과한 게 아니라서 저는 상담할 때 “연말 국회 결과를 보고 판단하시라”고만 말씀드립니다. 몇 차례 연장돼 온 제도이긴 한데, 확정 전인 걸 확정처럼 얘기할 수는 없으니까요.
감면에도 한도가 있어요. 같은 법 제133조에 따라 공익사업 감면은 한 해 2억 원, 5년 합쳐 3억 원까지입니다. 서산 시골 밭 한 필지에서 이 한도를 넘길 일은 드물고요. 그리고 깎아준 세액의 20%는 농어촌특별세로 다시 나간다는 것도 알고 계세요.
도장 찍은 날이 양도일은 아닙니다
여기서 많이들 헷갈려 하세요. 수용되는 땅의 양도일은 보상금을 다 받은 날, 수용 개시일, 소유권이전등기 접수일 중 가장 빠른 날로 봅니다. 협의서에 12월에 도장을 찍어도 돈이 1월에 들어오고 등기도 1월이면 양도는 내년이에요.
그래서 연말 협의를 앞둔 분께는 시행청 보상 담당에게 “지급 예정일이 언제냐”를 꼭 먼저 물어보시라고 해요. 서산시나 충남도 발주 공사는 연말에 예산 집행이 몰려서 12월 말 지급이 잦긴 한데, 장담할 수는 없습니다.
외지인 땅이면 비사업용토지부터 따져야 합니다
서산 농지·임야 주인 중에는 서울, 수도권 분이 많아요. 부재지주 밭이나 임야는 원래 비사업용토지로 분류돼서 양도세율에 10%p가 더 붙습니다.
그런데 수용되는 땅에는 예외가 있어요. 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 땅이면 비사업용으로 보지 않습니다. 상속받은 땅은 부모님이 처음 취득한 날로 계산하고요. 음암면 밭 주인분이 딱 이 경우였어요. 1980년대에 아버님이 사신 땅이라 외지 거주와 상관없이 일반세율로 계산됩니다.
상속 농지를 형제가 나눠 가진 경우의 기한 문제는 상속 농지 글에서 따로 다뤘어요.
반대로 몇 년 전에 투자용으로 산 땅은 계산이 달라집니다. 상담받은 분들 사례를 섞어서 세 가지로 정리해 볼게요. 개인이 드러나지 않게 조금씩 바꿨습니다.
| 음암면 밭 (상속) | 대산읍 임야 (투자) | 성연면 논 (현지 농사) | |
|---|---|---|---|
| 사는 곳 | 서울 | 경기 수원 | 서산 성연면 |
| 취득 | 1980년대 부친 매입 → 상속 | 2022년 직접 매입 | 2010년 매입, 이후 직접 농사 |
| 비사업용토지 판정 | 5년 이전 취득이라 제외 | 5년이 안 돼 예외 적용 안 됨. 따로 판정 필요 | 재촌·자경이라 사업용 |
| 제77조 감면 (2년 요건) | 가능 | 가능 | 가능 |
| 따져볼 것 | 협의 시점, 현금 vs 채권 | 중과 10%p, 2028년 개정안 | 8년 자경감면과 비교 |
대산읍 임야 같은 경우는 걱정이 하나 더 있어요. 같은 세제개편안에 2028년 1월 1일 양도분부터 비사업용토지의 장기보유특별공제를 없애고 중과세율을 지금 +10%p에서 +20%p로 올리는 안이 같이 들어 있습니다. 이것도 국회 통과 전이지만, 보상이 2028년 이후로 밀리는 사업에 걸린 외지인 땅이라면 눈여겨보셔야 해요.
성연면 논처럼 서산에 살면서 8년 넘게 직접 농사지은 땅이면 8년 자경감면 쪽이 훨씬 큽니다. 같은 땅에 두 감면을 겹쳐 받을 수는 없어서 유리한 걸 고르게 되는데, 자경 요건이 되면 대부분 그쪽이에요. 자경 요건에서 외지인이 어디서 걸리는지는 서산 농지 양도세 글에 적어뒀습니다.
보상금으로 다시 땅 사면 취득세는
수용된 땅 대신 다른 부동산을 사면 취득세를 면제해 주는 제도가 있어요. 지방세특례제한법 제73조입니다.
| 항목 | 내용 | 서산 기준으로 풀면 |
|---|---|---|
| 기한 | 보상금 마지막으로 받은 날부터 1년 (농지는 2년) | 보상금 받고 땅 보러 다니다 1년 금방 가요 |
| 지역 | 같은 시·도, 맞닿은 시·군, 맞닿은 시·도(투기지역 제외) | 충남 안이면 되고, 서산과 맞닿은 태안·당진·예산·홍성도 포함 |
| 금액 | 보상금 범위 안까지만 면제 | 2억 받고 3억짜리 사면 1억분은 취득세 냅니다 |
| 제외 | 부재부동산 소유자 | 사업인정고시일 1년 전부터 서산이나 맞닿은 시·군에 살지 않았다면 면제 안 됨 |
마지막 줄이 서산에서는 제일 중요해요. 서울 사시는 분이 보상금으로 서산에 다른 밭을 사도 부재부동산 소유자라서 취득세를 그대로 냅니다. “대토하면 세금 없다”는 말을 동네에서 듣고 오셨다가 실망하시는 분이 적지 않아요.
보상금 자체를 올릴 수 있는 틈은 두 군데
세금 얘기만 하다 보면 정작 보상금은 주는 대로 받게 됩니다. 현장에서 챙길 만한 건 두 가지예요.
하나, 감정평가사를 소유자 쪽에서 추천하는 것. 보상금은 감정평가법인 두세 곳이 평가한 금액의 평균인데, 사업 구역 토지 면적의 절반 이상, 그리고 소유자 수의 과반이 동의하면 소유자 추천 평가사 한 곳을 넣을 수 있어요.
문제는 서산 시골 도로 편입 구간은 주인들이 흩어져 있다는 겁니다. 상속으로 지분이 여러 명한테 쪼개진 땅, 문중 땅, 외지인 땅이 섞여 있어서 동의서 모으기가 쉽지 않아요. 마을 이장님이 나서서 연락을 돌리면 그나마 모이는 편이고, 보상계획 공고가 뜨고 나서 움직이면 늦을 때가 많습니다.
둘, 남은 자투리땅. 서산 논은 경지정리가 잘 돼서 네모반듯한 필지가 많은데, 도로가 사선으로 지나가면 한쪽에 삼각형 땅이 남아요. 트랙터가 돌지도 못하는 모양이면 농사가 안 됩니다. 이렇게 남은 땅을 종래 목적대로 쓰기 어려우면 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구할 수 있어요. 공사 끝나고 나서 따지려면 어렵고, 협의 단계에서 같이 꺼내셔야 합니다.
도로가 내 땅에 “접하는” 것과 “저촉되는” 것의 차이는 도시계획도로 글을 보시면 감이 오실 거예요.
봉투 받은 날 해둘 일
| 순서 | 할 일 | 이유 |
|---|---|---|
| 1 | 안내문에서 사업인정고시일 확인 | 2년·5년 기준이 전부 이 날짜부터 계산돼요 |
| 2 | 취득일 서류 찾기 (상속이면 부모님 취득일) | 비사업용토지 예외, 감면 요건 판단 |
| 3 | 보상금 지급 예정일 물어보기 | 올해 양도냐 내년 양도냐가 여기서 갈립니다 |
| 4 | 현금·채권·대토 중 고르기 | 감면율이 15%에서 45%까지 벌어져요 |
| 5 | 자투리땅·지장물 목록 정리 | 잔여지 매수청구, 창고·나무 보상 누락 방지 |
음암면 밭 주인분은 설명을 다 듣고 “그럼 서두를 이유는 없겠네요” 하셨어요. 649호선은 이제 막 설명회를 연 단계라 실제 보상은 빨라도 내년 이후일 테고, 그때쯤이면 기한 연장 여부도 정해져 있을 겁니다. 급한 건 오히려 동의서 모으는 일이었고요.
세금 액수는 땅마다 조건이 달라서 최종 계산은 세무사 사무실에서 하게 됩니다. 그 자리에 안내문이랑 취득 서류만 챙겨 가셔도 얘기가 훨씬 빨리 끝나요.