지지난주에 부석면 쪽 밭을 하나 같이 보러 갔어요. 서울에서 내려오신 분인데, 여기다 집 짓고 살겠다고 하시더라고요.
땅은 반듯했습니다. 남향이라 볕이 잘 들고 뒤로 야산이 막아줍니다. 앞도 트여 있고요. 값도 그 동네 시세에서 크게 벗어나지 않았어요.
그런데 농로에서 밭으로 내려서는 순간 발이 한 뼘쯤 내려앉았어요. 도로 면보다 땅이 낮은 겁니다.
그 자리에서 여쭤봤어요. 밭값 말고 더 들어가는 돈은 얼마쯤 잡고 계시냐고요. 한 500만 원이면 되지 않겠냐는 답이 돌아왔습니다.
손가락으로 세어드린 숫자는 3천만 원을 넘었어요.
밭을 대지로 바꾸는 비용은 성격이 다른 세 덩어리로 나뉩니다. 나라에 내는 돈, 땅을 쓸 수 있게 만드는 돈, 지목이 바뀐 뒤에 날아오는 돈입니다. 500평짜리 밭 하나를 놓고 서산·태안 기준으로 하나씩 세어볼게요.
첫 번째 덩어리, 나라에 내는 농지보전부담금
농지를 농지 아닌 용도로 쓰려면 전용허가를 받아야 합니다. 그때 농지보전부담금을 내고요. 농지가 줄어드는 만큼 값을 치르라는 취지예요.
계산은 단순합니다. 그 땅 개별공시지가에 일정 비율을 곱한 다음 전용 면적을 곱하면 끝이에요.
여기서 2024년 7월 1일부터 바뀐 대목이 하나 있어요. 그전에는 전부 30%였는데, 지금은 농업진흥지역 밖 농지에 20%를 적용합니다.
| 구분 | ㎡당 부과율 | ㎡당 상한 | 상한에 걸리는 공시지가 |
|---|---|---|---|
| 농업진흥지역 안 농지 | 개별공시지가의 30% | 5만 원 | ㎡당 16만 6,667원 초과 |
| 농업진흥지역 밖 농지 | 개별공시지가의 20% | 5만 원 | ㎡당 25만 원 초과 |
상한이 5만 원이라는 말은, 아무리 비싼 땅이라도 ㎡당 5만 원 넘게는 안 받는다는 뜻이에요. 근거는 찾기쉬운 생활법령정보에 그대로 나와 있습니다.
서산·태안에서는 상한 5만 원 걱정을 안 해도 됩니다
서울이나 수도권 땅을 보시던 분들은 이 상한부터 신경을 쓰세요. 그런데 우리 동네에서는 거의 해당이 없어요.
상한에 걸리려면 진흥지역 안이라도 공시지가가 ㎡당 16만 원을 넘어야 합니다. 평으로 환산하면 55만 원이 넘는 밭이라는 얘기예요. 서산 읍면 논밭에서 그런 공시지가는 흔치 않습니다.
참고로 태안군이 2026년 1월 1일 기준으로 결정한 개별공시지가를 보면, 군내 최고가는 태안읍 남문리의 ㎡당 198만 8천 원이고 최저가는 근흥면 가의도리의 827원이에요. 같은 군 안에서 2천 배가 넘게 벌어집니다. 군 전체 평균은 전년보다 1.21% 올랐고요.
그러니까 부담금 액수는 제도보다 내 땅 공시지가가 결정해요. 500평, 그러니까 1,653㎡를 전부 전용한다고 놓고 굴려보면 이렇게 나옵니다.
| 개별공시지가 | 진흥지역 밖 (20%) | 진흥지역 안 (30%) |
|---|---|---|
| ㎡당 1만 원 | 약 331만 원 | 약 496만 원 |
| ㎡당 3만 원 | 약 992만 원 | 약 1,488만 원 |
| ㎡당 5만 원 | 약 1,653만 원 | 약 2,480만 원 |
| ㎡당 10만 원 | 약 3,306만 원 | 약 4,959만 원 |
내 땅 공시지가는 부동산공시가격알리미에서 지번만 넣으면 바로 나와요. 정확한 부과액은 농림축산식품부 농지정보포털의 부담금 계산으로 미리 뽑아볼 수 있습니다.
그런데 진흥지역 안이면 부담금까지 갈 일이 없기도 해요
표만 보면 진흥지역 밖이 무조건 싸 보이죠. 실제로는 그 앞 단계가 더 큽니다.
농업진흥지역, 예전에 절대농지라 부르던 그 땅은 애초에 지을 수 있는 게 정해져 있어요. 농업인 주택이나 농업용 시설 같은 것들이에요. 외지에서 오신 분이 그냥 전원주택 짓겠다고 하면 대개 문턱에서 막힙니다.
서산에서 이 구분이 지형을 따라 갈려요. 부석·고북·인지 쪽 간척 배후 들녘은 반듯한 논일수록 진흥지역으로 묶여 있는 경우가 많습니다. 반대로 팔봉이나 지곡의 구릉지 밭, 태안 원북이나 근흥 쪽 밭은 진흥지역 밖인 필지가 상대적으로 많고요.
땅 보러 다니시는 분들이 “반듯하고 넓은 논”에 먼저 눈이 가는데, 그 반듯함이 바로 묶여 있다는 표시일 때가 있어요. 토지이용계획확인원 한 장이면 나오니 계약서 쓰기 전에 꼭 떼어보시고요. 이 서류 읽는 법은 서산 도시계획 글에서 한 번 정리해뒀습니다.
두 번째 덩어리, 땅을 쓸 수 있게 만드는 돈
부담금을 냈다고 그 땅에 바로 집이 서지는 않아요. 여기서부터가 진짜 지갑이 열리는 구간입니다.
처음 오신 분들이 가장 크게 놀라시는 항목이 성토예요. 논이나 밭은 물을 받으려고 도로보다 낮게 앉혀둔 자리가 많거든요. 그 상태로는 집을 못 올립니다.
흙을 1m 올린다고 치면 1㎡당 1㎥가 필요해요. 25톤 덤프 한 대가 15㎥ 남짓 싣는다고 보면, 500평 전부를 올리는 데 110대쯤 들어갑니다. 흙값에 운반비까지 대당 15만 원에서 25만 원 사이니까 금방 2천만 원대가 돼요.
여기서 실무 얘기를 하나 드릴게요. 500평을 다 올릴 필요는 없습니다. 집 앉힐 자리와 마당, 진입로만 올리면 150평 안팎이에요. 나머지는 밭으로 두고 쓰시면 됩니다. 그러면 덤프 30대 남짓, 700만 원 안쪽에서 끝나는 경우가 많습니다.
흙을 어디서 받느냐도 돈입니다. 근처에 도로 공사나 부지 조성이 돌아가고 있으면 잔토를 얻어 운반비만 내는 수도 있어요. 그래서 저는 상담 오시면 그 면에 공사가 돌아가는지부터 봅니다.
서산·태안 바닷가 쪽 논은 한 가지가 더 붙어요. 갯벌 배후 간척지는 지반이 물러서, 흙을 부어놓고 눌러앉는 걸 기다려야 하는 자리가 있습니다. 성토하고 우기 한 번 지나고 다시 보정하는 식이라 공사가 한 계절씩 늘어져요.
진입로도 빼놓을 수 없어요. 지적도에 도로가 그려져 있어도 실제로는 풀만 무성한 자리가 많습니다. 도로에 접했는지 저촉인지는 도로 관련 글에서 따로 다뤘으니 같이 보시면 좋고요.
전기와 물은 여기서 다시 반복하지 않을게요. 한전 인입 거리와 관정 문제는 평당값보다 전기랑 물값 글에 숫자까지 적어뒀습니다.
| 항목 | 대략 얼마 | 메모 |
|---|---|---|
| 측량 + 토목설계 + 인허가 대행 | 400~600만 원 | 개발행위허가와 묶어서 진행 |
| 성토·부지 정리 | 500~800만 원 | 집터와 마당만 올린 기준 |
| 진입로 정비·포장 | 300~500만 원 | 길이와 폭에 따라 편차 큼 |
| 정화조 설치 | 200~400만 원 | 하수관로 없는 지역 기준 |
금액은 제가 최근 몇 해 동안 현장에서 본 견적 범위예요. 업체와 계절, 흙 수급 상황에 따라 위아래로 흔들리니 참고선으로만 봐주시고요.
세 번째 덩어리, 지목이 바뀐 다음에 날아옵니다
이 대목을 모르고 계시다가 고지서 받고 전화 주시는 분이 해마다 있어요.
밭이 대지로 바뀌면 그 땅의 시가표준액이 올라갑니다. 지방세법은 이 상승분을 새로 취득한 것으로 봐서 취득세를 매겨요. 흔히 간주취득세라고 부릅니다.
세율은 2%이고 농어촌특별세가 10% 더 붙으니 실제로는 2.2%예요. 과세표준은 지목변경 전후의 시가표준액 차액이고요.
㎡당 3만 원이던 밭이 대지가 되면서 8만 원으로 잡혔다고 해볼게요. 차액 5만 원에 1,653㎡를 곱하면 8,265만 원, 여기에 2.2%면 180만 원 남짓입니다. 땅을 살 때 낸 취득세와는 별개로 나오는 돈이에요. 매입 단계 취득세는 이 글에서 따로 정리했습니다.
신고 기한이 있으니 준공하고 나서 시청 세무과에 확인하시는 게 안전해요. 늦으면 가산세가 붙습니다.
세 덩어리를 합쳐보면
처음에 말씀드린 부석면 밭으로 돌아가 볼게요. 진흥지역 밖, 공시지가 ㎡당 3만 원, 500평 기준으로 잡은 숫자입니다.
| 덩어리 | 항목 | 금액 |
|---|---|---|
| 나라에 내는 돈 | 농지보전부담금 | 약 992만 원 |
| 땅 만드는 돈 | 측량·설계·인허가 | 약 500만 원 |
| 땅 만드는 돈 | 성토·부지 정리 | 약 700만 원 |
| 땅 만드는 돈 | 진입로·정화조 | 약 700만 원 |
| 나중에 오는 돈 | 지목변경 취득세 | 약 180만 원 |
| 합계 | 약 3,072만 원 | |
여기에 건축비는 한 푼도 안 들어갔어요. 집 짓는 돈은 이 표 다음부터 시작합니다.
부담금 싼 땅이 제일 비쌌던 경우
몇 해 전에 공시지가가 아주 낮은 밭을 소개받고 좋아하시던 분이 있었어요. 부담금이 300만 원도 안 나온다고요.
그 땅이 왜 쌌는지는 가보면 알게 됩니다. 포장 도로에서 700m를 들어가야 했고, 전봇대가 멀었고, 지대가 낮았어요. 공시지가가 낮은 데는 대개 이유가 있어요. 그 이유가 곧 공사비로 돌아옵니다.
결국 그분은 부담금에서 아낀 돈의 몇 배를 진입로와 인입에 쓰셨어요. 반대로 조금 비싸도 도로에 붙고 지대가 맞는 땅은 부담금을 더 내고도 총액이 낮게 끝나더라고요.
땅값과 부담금만 비교하지 마시고 이 세 덩어리를 다 더한 숫자로 두 필지를 나란히 놓고 보세요. 순위가 바뀌는 일이 자주 있습니다.
계약서 쓰기 전에 확인할 것
복잡해 보여도 미리 볼 건 몇 가지 안 돼요.
토지이용계획확인원을 떼서 농업진흥지역인지부터 봅니다. 여기서 걸리면 뒤 계산은 의미가 없어요.
다음은 공시지가 확인이에요. 지번만 알면 5분이면 부담금 규모가 잡힙니다.
마지막은 발로 확인하는 것들입니다. 도로 면과 땅의 높이차, 포장 도로까지의 거리, 가장 가까운 전봇대. 비 오는 날 한 번 더 가보시면 물이 어디로 빠지는지도 보이고요.
여기까지 보고 나서 시청 농지부서에 전화 한 통 넣으면 그 필지가 되는 땅인지 안 되는 땅인지 대체로 답이 나옵니다. 농지전용허가와 개발행위허가는 시·군 소관이라, 같은 조건이라도 서산과 태안의 판단이 다를 수 있어요. 그래서 마지막 확인은 꼭 해당 시군에서 받으시는 게 맞습니다.
읍면마다 성격이 다른 얘기는 이 글에 적어뒀으니, 아직 지역을 못 정하셨으면 그쪽부터 보셔도 좋겠어요.