지난주 사무소로 걸려 온 전화 중에 남면 얘기가 세 통이었습니다. 한 분은 아들 이름으로 논 두 필지를 사두려던 참이었고, 다른 한 분은 이미 가계약금을 넣은 뒤였어요.
물어보는 건 다들 비슷했습니다. “거기 묶였다면서요, 그럼 못 사는 건가요?”
못 사는 건 아닙니다. 다만 순서가 바뀝니다. 도장 먼저 찍고 나중에 서류 챙기던 방식이 안 통해요.
남면 423필지, 2028년 9월까지
충청남도가 8월 31일 도시계획위원회 심의를 거쳐 당진·태안 851필지를 토지거래허가구역으로 다시 지정했습니다. 이 가운데 태안 몫이 남면 신장리·달산리·진산리 일원 423필지, 186만 1,431㎡예요. 평으로 바꾸면 56만 평이 넘습니다.
| 구분 | 태안 | 당진 |
|---|---|---|
| 대상지 | 남면 신장리·달산리·진산리 | 대덕동·수청동 |
| 필지 | 423필지 | 428필지 |
| 면적 | 186만 1,431㎡ | 37만 52㎡ |
| 기간 | 2026.9.16 ~ 2028.9.15 (2년) | ~ 2027.9.3 (1년) |
| 사유 | 국방미래항공연구센터 예정지 | 호수공원 조성 |
‘재지정’이라는 말에 주목하셔야 합니다. 남면이 처음 묶인 게 2024년 9월 16일이었어요. 이번에 2년이 더 붙었으니 2028년 9월이면 만 4년입니다. 그사이에 팔고 싶어도 못 판 분들이 실제로 계셨고요.
사업은 무인기 연구개발용 활주로와 관제시설, 격납고를 남면 천수만 B지구 일대에 짓는 내용입니다. 그런데 2026년 정부예산에 잡힌 설계비 17억 7천만 원이 예비타당성조사를 통과해야 집행되는 유보 예산이에요. 주민 사이에서는 군용 비행장이 되는 것 아니냐는 반발도 있습니다. 허가구역 지정과 사업 확정은 별개입니다. 이 둘을 붙여 생각하시는 분이 의외로 많아요.
몇 평부터 허가를 받아야 하나
허가구역 안이라고 모든 거래가 걸리는 건 아닙니다. 면적 기준이 있어요. 도시지역 밖이면 이렇습니다.
| 지목 | 기준면적 | 평 환산 |
|---|---|---|
| 농지(전·답·과수원) | 500㎡ 초과 | 약 151평 |
| 임야 | 1,000㎡ 초과 | 약 302평 |
| 그 밖의 토지 | 250㎡ 초과 | 약 76평 |
여기서 남면의 지역 사정이 걸립니다. 신장리·달산리 쪽은 천수만을 막아 만든 간척 농지라 필지 하나하나가 커요. 151평짜리 논은 거의 안 나옵니다. 기준면적을 넘느냐 마느냐를 따질 게 아니라, 사실상 전부 허가 대상이라고 보고 시작하는 게 맞습니다.
한 가지 더. 시·도지사는 이 기준을 10%에서 300%까지 조정할 수 있습니다. 공고문에 따로 정해 놓았을 수 있으니 숫자는 충남도 토지관리과(041-635-4796)나 태안군청에 한 번 확인하고 움직이세요. 기준면적 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령에 있습니다.
쪼개서 피하는 방법을 물어보시는 분도 계신데, 그건 이미 막혀 있어요. 계약일부터 1년 안에 같은 덩어리 땅의 일부를 또 계약하면 전체를 한 건으로 봅니다. 공유지분으로 나눠 사는 것도 분할 전 면적으로 판단해요.
허가를 받고 나면 그때부터가 더 깁니다
허가는 실수요자에게 내주는 겁니다. 신청서에 “농사를 짓겠다”고 썼으면 정말 지어야 해요. 그 의무가 얼마나 이어지는지가 아래 표입니다.
| 이용 목적 | 의무기간 |
|---|---|
| 농업·축산업·임업·어업 경영 | 2년 |
| 본인 거주용 주택 | 2년 |
| 지역 주민을 위한 복지·편익시설 | 2년 |
| 공익·도시계획사업 시행 | 4년 |
| 현상보존 | 5년 |
안 지키면 이행강제금이 붙습니다. 그냥 놀리면 취득가액의 10%, 남에게 빌려주면 7%, 승인 없이 목적을 바꾸면 5%예요. 한 번 내고 끝이 아니라 이행할 때까지 매년 한 차례씩 나옵니다. 3억짜리 땅을 사놓고 2년을 방치하면 6천만 원이 날아간다는 계산이 나와요.
외지에서 오시는 분들이 여기서 가장 많이 걸립니다. 농지를 사려면 농지취득자격증명도 받아야 하는데, 두 관문의 성격이 조금 달라요. 농취증은 영농계획이 실현 가능한지를 보고, 토지거래허가는 실수요자인지를 봅니다. 주말농장 삼아 놀러 오겠다는 계획으로는 허가 단계에서 막힐 수 있어요. 농업경영체 등록과 농지대장을 미리 정리해 두는 게 그래서 중요합니다. 이 순서는 서산 귀농, 땅 사기 전에 농업경영체랑 농지대장 순서부터 잡으세요에 적어 뒀어요.
그리고 허가 없이 맺은 계약은 무효입니다. 계약금을 주고받았어도 등기가 넘어가지 않아요. 앞에서 말한 가계약금 넣으신 분이 딱 이 경우였습니다.
남면이 묶이면 옆 동네 전화가 늘어납니다
2024년에 처음 지정됐을 때도 그랬어요. 남면 물건을 찾던 분들이 그다음 주부터 근흥, 소원, 고남 쪽을 물어보기 시작합니다. 허가 절차가 번거로우니 옆으로 새는 거죠.
이게 나쁘다는 얘기는 아닙니다. 다만 두 가지는 알고 움직이셔야 해요.
첫째, 허가구역 경계 바로 바깥 땅에는 웃돈이 붙습니다. 규제를 피했다는 이유 하나로요. 사업이 한 발짝도 안 나갔는데 값만 오르는 걸 저는 여러 번 봤습니다.
둘째, 옆 읍면에는 다른 규제가 기다립니다. 근흥·소원 해안선을 따라가면 국립공원과 해양보호구역이 겹치고 안면 쪽은 국립공원 구역 문제가 더 큽니다. 허가구역만 피했다고 자유로운 땅이 되는 게 아니에요.
서산 쪽은 이번 재지정 대상에 없습니다. 그래서 요즘 대산이나 지곡을 물어보시는 분이 늘긴 했는데, 태안 남면과 서산 대산은 성격이 아예 다른 동네입니다. 공단 배후지와 간척 농지를 같은 잣대로 보면 안 돼요.
계약 전에 이 순서대로 보세요
남면 땅을 보러 가신다면 순서를 이렇게 잡으시면 됩니다.
| 순서 | 확인할 것 | 어디서 |
|---|---|---|
| 1 | 토지이용계획확인원의 ‘토지거래계약에 관한 허가구역’ 표기 | 토지이음 · 정부24 |
| 2 | 지목과 실제 면적이 기준면적을 넘는지 | 토지대장 |
| 3 | 내 이용 목적으로 허가가 나올 수 있는지 | 태안군청 사전 상담 |
| 4 | 농지면 농취증 발급 요건까지 함께 | 해당 읍·면사무소 |
| 5 | 허가 조건부 특약을 계약서에 넣기 | 중개사무소 |
5번을 빼먹는 분이 많습니다. 허가가 나지 않으면 계약을 없던 일로 하고 계약금을 돌려준다는 문구, 그 한 줄이 나중에 몇천만 원을 지킵니다. 제도 개요는 찾기쉬운 생활법령정보에서도 볼 수 있고 이번 재지정 내용은 충청남도 누리집에 올라와 있습니다.
땅을 보러 오시는 분들께 늘 드리는 말이 있어요. 규제가 걸린 동네라고 무조건 피할 것도, 규제가 걸렸으니 뭔가 터지겠구나 하고 달려들 것도 아닙니다. 남면은 4년째 같은 자리에서 기다리는 중이고, 그 기다림을 감당할 수 있는 분에게만 맞는 땅입니다.