서산 지적재조사 조정금 고지서는 지금 땅 주인 앞으로 나옵니다

지난주에 고북면 신상리에 밭을 가진 분이 전화를 주셨어요. 시청에서 우편물이 왔는데 밭이 서류보다 넓게 나왔다는 겁니다. 잘된 일 아니냐고 했더니 목소리가 어두웠어요. “늘어난 만큼 돈을 내라는 것 같은데, 내 땅을 내가 또 사는 거요?”

서산시가 9월 10일 고북신상1지구 지적재조사를 끝냈다고 알렸습니다. 1,908필지, 2,911,105㎡예요. 경계는 확정됐고 남은 건 돈 정산입니다. 서산 지적재조사 조정금은 면적이 늘어난 분에게 납부 고지서로, 줄어든 분에게 수령 통지로 나가요.

신상리만의 일도 아닙니다. 운산면 원평리와 고풍리, 태안읍 산후리는 지금 경계 협의가 한창이에요. 그 동네 땅을 사려는 분도 같은 고지서를 받을 수 있습니다.

서산·태안에서 지금 경계를 다시 긋는 동네

지적재조사는 일제강점기에 만든 종이 지적도를 실제 땅 모양에 맞춰 다시 그리는 국가사업이에요. 측량비는 나라가 댑니다. 서산시는 2013년부터 2024년도 사업분까지 20개 지구 17,239필지를 마쳤어요.

지구	위치	필지	면적	지금 단계
부석취평1	서산 부석면 취평리	727	412,494㎡	2025년 10월 완료
고북신상1	서산 고북면 신상리	1,908	2,911,105㎡	2026년 9월 완료, 조정금 산정 예정
운산원평1	서산 운산면 원평리 29번지 일원	688	533,509㎡	2027년 12월까지, 경계 협의 중
운산고풍1	서산 운산면 고풍리 2번지 일원	776	714,318㎡	2027년 12월까지, 경계 협의 중
남산·반곡	태안읍 남산리·반곡리	1,351	1,870,822㎡	2026년 6월 완료, 조정금 정산 예정
산후	태안읍 산후리 186-3번지 일원	627	약 86만㎡	2027년 6월 완료 목표
삭선·양산	태안 삭선리 25-12번지, 양산리 64번지 일원	604	691,368㎡	2027년 6월 완료 목표

팔봉면 진장리도 있어요. 팔봉진장3지구는 부석취평1지구와 같은 해 사업으로 묶여 작년 가을에 마무리됐어요. 두 지구를 합치면 2,374필지입니다. 제 사무소에서 가까운 동네라 진행을 옆에서 봤어요.

표에서 눈여겨볼 칸은 맨 오른쪽입니다. 끝난 동네는 조정금이 남았고 진행 중인 동네는 측량과 분할이 묶여 있어요. 이 차이가 매매 계약서까지 따라옵니다.

늘면 내고 줄면 받는 돈, 값은 누가 매기나

조정금은 경계가 확정된 시점의 땅값으로 계산합니다. 감정평가사 두 곳이 평가한 금액을 평균 내요. 토지소유자협의회가 추천한 평가사가 있으면 그중 한 곳으로 들어갑니다.

협의회가 요청하면 시 지적재조사위원회 심의를 거쳐 개별공시지가로 계산할 수도 있어요. 어느 쪽으로 가느냐에 따라 금액이 꽤 달라집니다.

가정	늘어난 면적	㎡당 단가	조정금
감정평가액 기준	40㎡	9만 원	360만 원
개별공시지가 기준	40㎡	4만 원	160만 원

위 숫자는 계산 방식을 보여드리려고 제가 임의로 넣은 값이에요. 실제 단가는 필지마다 다릅니다.

면 지역 농지는 공시지가와 실제 거래되는 값의 간격이 큰 편이에요. 공시지가로 어림잡고 계시다가 감정가로 나온 고지서를 보고 놀라는 경우가 있습니다. 반대로 면적이 줄어 돈을 받는 분은 감정가 쪽이 유리하죠. 한 지구 안에서도 이해가 갈리는 대목이라 협의회 논의를 챙겨 보셔야 해요.

한 분이 같은 지구에 여러 필지를 갖고 있으면 필지별로 늘고 준 금액을 합산해서 한 번에 정산합니다. 국유지나 시유지 같은 행정재산은 조정금이 없어요.

담장이 기준이 되는 집, 옛 측량기록이 기준이 되는 집

면적이 늘고 주는 건 경계를 긋는 순서가 법에 정해져 있어서예요.

순위	상황	경계로 삼는 것
1	이웃과 다툼이 없을 때	지금 점유하고 있는 현실경계(담장, 옹벽, 논둑)
2	다툼이 있을 때	처음 등록할 때의 측량기록
3	위 둘로 정하기 어려울 때	지방관습
예외	위 방법이 불합리할 때	토지소유자들이 합의한 경계

시골집은 담장이 지적도 선보다 옆 땅으로 넘어가 있는 일이 흔해요. 수십 년 그렇게 살아왔고 이웃도 이의가 없으면 담장이 새 경계가 됩니다. 그 집은 면적이 늘고 조정금 고지서를 받아요.

마을 안길은 반대예요. 내 밭 귀퉁이를 동네 사람들이 길로 써 왔다면 그 부분이 길로 정리되면서 면적이 줄 수 있습니다. 시가 고북 신상리 성과로 꼽은 ‘마을 안길 확보, 맹지 해소’가 이런 경우예요. 길에 닿지 않던 뒷땅은 값어치가 달라집니다.

도로나 하천처럼 고시된 공공용지 경계는 원칙적으로 움직이지 않아요. 길에 붙은 땅을 볼 때 따져볼 내용은 도로에 접하는 땅과 저촉되는 땅을 다룬 글에 적어뒀습니다.

고지서를 받고 나서 돌아가는 시계

통지서가 여러 번 옵니다. 종이마다 기한이 달라서 헷갈리기 쉬워요. 지적재조사에 관한 특별법 기준으로 적으면 이렇습니다.

받는 서류	할 수 있는 일	기한
지적확정예정조서	의견 제출	통보서에 적힌 기간
경계결정 통지	이의신청	통지받은 날부터 60일
조정금 납부고지	납부	부과일부터 6개월
조정금 수령통지	수령(시가 지급)	통지일부터 6개월 안에 지급
조정금 고지·통지	금액 이의신청	받은 날부터 60일

경계에 60일 안에 이의를 내지 않으면 그대로 확정돼요. 나중에 조정금이 억울해도 경계를 이의신청으로 되돌릴 수는 없습니다. 사업이 완료된 신상리는 대부분 이 단계를 지났어요.

조정금 금액에 이의를 내면 처음 평가에 참여하지 않은 감정평가사 두 곳이 다시 평가합니다. 2024년 법 개정으로 들어간 절차예요. 결과는 신청한 날부터 45일 안에 서면으로 옵니다.

목돈이 부담되면 나눠 낼 수 있습니다. 시행령 별표에 구간이 정해져 있어요.

조정금	분할 기간	횟수
5백만 원 이상 1천만 원 미만	6개월 이내	3회 이내
1천만 원 이상 3천만 원 미만	1년 이내	4회 이내
3천만 원 이상 5천만 원 미만	1년 이내	5회 이내
5천만 원 이상	1년 이내	6회 이내

5백만 원이 안 되면 분할이 안 돼요. 신청서를 내면 시가 15일 안에 답을 줍니다. 받을 돈이든 낼 돈이든 5년이 지나면 시효로 없어집니다. 주소가 바뀌어 통지를 못 받은 분은 시청에 먼저 물어보세요.

조정금에 붙는 세금, 받을 때와 낼 때가 달라요

경우	세금	처리	근거
면적이 줄어 조정금을 받음	양도소득세	비과세	소득세법 제89조 제1항 제5호
면적이 늘어 조정금을 냄	취득세	과세대상 취득으로 보지 않음	행정안전부 유권해석(2020. 6. 15.)
조정금 낸 땅을 나중에 팖	양도소득세	낸 조정금은 취득가액에서 제외	소득세법 제97조 제1항 제1호

받는 쪽은 간단해요. 땅 일부를 판 셈이지만 소득세법이 비과세로 못 박아 뒀습니다.

내는 쪽이 문제예요. 360만 원을 내고 면적을 늘렸어도 그 땅을 팔 때 360만 원을 비용으로 인정받지 못합니다. 국세청도 2021년 사전답변에서 같은 결론을 냈어요. 영수증을 챙겨둬도 양도세 계산에는 못 넣는 돈이에요.

취득세는 행정안전부 회신이 있습니다. 원래 갖고 있던 땅을 서류에 제대로 옮겨 적은 것이라 새로 취득한 걸로 보기 어렵다는 취지예요. 재산세는 새 면적으로 다시 잡히니 늘어난 분은 이듬해 고지서가 조금 달라집니다.

세금은 필지 사정마다 달라질 수 있어요. 금액이 크면 신고 전에 세무사 확인을 받으세요. 수용 보상금과는 계산이 다르니 도로에 들어가는 서산 땅 보상 글과 섞어 보시면 안 됩니다.

재조사 지구 안 땅을 사고팔 때 생기는 일

여기가 중개하는 사람 입장에서 제일 신경 쓰는 부분이에요.

지구로 지정된 뒤에 주인이 바뀌면 조정금은 새 주인이 내거나 받습니다. 법 제21조 제8항이에요. 운산 원평리 땅을 올겨울에 사면 내후년 고지서는 매수인 앞으로 나와요. 매도인이 협의해 놓은 경계 때문에 생긴 돈인데도요.

그래서 계약서에 한 줄이 들어가야 합니다.

정할 것	특약 문구 예
조정금 부담	본 토지는 ○○지구 지적재조사 대상이며, 사업 완료로 부과·지급되는 조정금은 매도인이 부담하고 수령한다.
면적 차이	확정 면적이 계약 면적과 달라도 매매대금은 정산하지 않는다. (또는 ㎡당 ○원으로 정산한다.)
서류 인계	매도인은 지적확정예정조서와 경계 협의 내용을 잔금일까지 매수인에게 넘긴다.

고지서는 법대로 매수인에게 갑니다. 매도인 부담으로 정했다면 잔금에서 일부를 떼어 두는 방법도 써요. 금액을 모르는 상태라 넉넉히 잡는 편이 안전해요.

측량도 묶입니다. 지구 지정 고시가 나면 사업완료 공고 전까지 경계복원측량과 분할·합병 같은 지적공부 정리가 멈춥니다. 법원 판결이 있거나 시 지적재조사위원회가 필요하다고 결정한 경우만 예외예요.

운산면 원평리·고풍리는 2027년 12월, 태안 산후리와 삭선리·양산리는 2027년 6월이 목표입니다. 그 안에 땅을 쪼개 팔거나 경계를 확인하고 집을 앉히려던 계획은 일정이 밀릴 수 있어요. 전기와 물 끌어오는 비용만큼이나 먼저 확인할 일입니다.

끝난 동네라고 다 정리된 건 아니에요. 서산시 업무계획을 보면 고북면 신상리 일원 용도지역·지구도 정비가 올해 8월부터 11월까지 잡혀 있습니다. 새 지적선에 맞춰 용도지역 선을 다시 얹는 작업이에요. 그 전에 토지이음에서 열람하면 선이 필지와 어긋나 보일 수 있어요. 경계에 걸친 땅은 시청에 한 번 더 물어보세요.

면적 기준에 턱걸이한 땅도 봐야 합니다. 농업인 기준 가운데 하나가 농지 1,000㎡ 이상 경작이에요. 1,010㎡짜리 밭이 재조사로 990㎡가 되면 얘기가 달라집니다. 매수하려는 땅이 이런 숫자 근처라면 확정 면적을 먼저 확인하세요.

통지서를 받으셨다면

먼저 지적확정예정조서에서 종전 면적과 새 면적을 나란히 놓고 보세요. 왜 늘었는지 줄었는지 짐작이 안 가면 현장에 박힌 경계점표지를 직접 밟아보는 게 빠릅니다. 담장 안쪽인지 바깥쪽인지, 논둑 어느 편인지요.

내 필지 진행 상황은 바른땅(지적재조사행정시스템)에서 열람할 수 있어요. 서산은 시청 토지관리과 지적재조사팀(041-660-2106)이 담당합니다. 태안은 군청 지적재조사 담당 부서로 문의하시면 돼요.

전화 주셨던 신상리 분께는 이렇게 말씀드렸어요. 고지서가 오면 금액부터 보지 말고 날짜부터 보시라고요. 받은 날에서 60일, 그 안에 움직여야 다시 평가받을 길이 열려 있습니다.