지난 일요일에 고등학교 동창 하나가 서산에 내려왔어요. 서울 살고, 지곡면에 부모님 계시던 농가주택을 몇 해 전 물려받은 친구입니다. 저녁상에 게국지 올려놓고 앉았는데, TV에서 7월 부동산 대책 얘기가 나오니까 수저를 딱 내려놓더라고요. “야, 나 저것 때문에 서산 집 팔아야 되는 거냐?”
요즘 이런 걱정 하시는 분이 한둘이 아니에요. 서울이나 수도권에 집이 있는데, 서산이나 태안에 물려받은 시골집이나 주말에 쓰는 집이 한 채 더 있는 경우죠. 뉴스에서 다주택자 세금 얘기만 나오면 가슴이 철렁하실 텐데, 세금마다 셈법이 달라서 무작정 겁먹을 일도, 마냥 마음 놓을 일도 아닙니다. 오늘은 그 셈법을 하나씩 풀어볼게요.
7월 말에 나온다는 대책, 지금까지 알려진 골자
정부가 7월 말에 부동산 종합대책을 내놓겠다고 예고한 상태예요. 그 전에 국민 대토론회도 연다고 하고요. 방향은 한마디로 ‘실거주 중심’입니다. 오래 갖고만 있어도 깎아주던 양도세 장기보유특별공제를 실제 거주한 기간 위주로 손보고, 보유세 쪽은 공정시장가액비율을 올리는 방안이 거론되고 있어요.
이미 시행된 것도 있습니다. 올해 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 되살아났어요. 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 얹힙니다. 작년 가을 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 묶인 뒤라, 서울에 집 가진 분들한테는 남 얘기가 아니게 됐죠.
| 시기 | 내용 | 상태 |
|---|---|---|
| 2025년 10월 | 서울 전역·경기 12곳 규제지역 지정 | 시행 중 |
| 2026년 5월 10일 | 조정대상지역 다주택 양도세 중과 재개 (+20~30%p) | 시행 중 |
| 2026년 7월 중순 | 부동산 국민 대토론회 | 검토 중 |
| 2026년 7월 말 | 종합대책 발표 (장기보유공제·보유세 개편) | 예고, 미확정 |
표에서 ‘예고’라고 적은 건 아직 확정이 아니라는 뜻이에요. 기사 제목만 보고 미리 움직이시면 안 되는 이유이기도 합니다.
서산·태안 집을 ‘파는’ 쪽은 일단 중과와 무관해요
먼저 헷갈리기 쉬운 것부터 짚고 갈게요. 양도세 중과는 조정대상지역 안에 있는 집을 팔 때 붙는 겁니다. 서산도 태안도 조정대상지역에 들어간 적이 없어요. 그러니 집이 몇 채든, 서산 시골집을 파는 행위 자체에는 중과세율이 붙지 않습니다. 기본세율로 계산하고, 장기보유특별공제도 받아요.
물론 다주택 상태로 팔면 1세대 1주택 비과세는 못 받죠. 차익이 크면 세금도 그만큼 나오고요. 그래도 흔히들 떠올리는 ‘중과 폭탄’과는 거리가 있습니다. 사무소에서 이 대목을 설명해 드리면 절반쯤은 그제야 표정이 풀려요.
문제는 서울 집을 팔 때, 여기선 공시가 3억이 갈림길입니다
셈이 복잡해지는 건 서울 집을 파는 순서예요. 중과세율이 붙느냐 마느냐가 주택 수에 따라 갈리는데, 이 주택 수를 셀 때 지방 집을 전부 넣지는 않거든요.
소득세법 시행령에 이런 규정이 있어요. 수도권·광역시·세종시 밖에 있는 주택은 팔 때 기준시가, 그러니까 공시가격이 3억 원 이하면 중과 판정 주택 수에서 빼줍니다. 서산과 태안이 딱 여기에 해당하죠.
제 동창 얘기로 돌아가면, 지곡면 농가주택의 공시가격이 3천만 원대예요. 중과를 따질 때 이 집은 없는 셈 치는 겁니다. 서울 집을 팔아도 중과 없이 기본세율로 계산해요. 비과세는 별개 문제인데, 바로 아래에서 다룰게요.
이 동네 공시가격 감각을 말씀드리면, 팔봉·지곡·부석 같은 면 지역 오래된 농가주택은 공시가 2~5천만 원대가 수두룩합니다. 대지가 넓어도 1억을 넘는 경우가 드물어요. 서산 시내 아파트쯤 돼야 3억 언저리를 걱정할 텐데, 그건 시골집하고는 다른 얘기고요. 내 집 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 바로 나옵니다. 짐작하지 마시고 꼭 조회해 보세요.
비과세 판정은 또 다른 문제라, 표로 정리해 봤어요
여기서 많이들 헷갈리세요. “3억 이하면 주택 수에서 빠진다며? 그럼 서울 집 비과세도 되는 거 아냐?” 아쉽지만 그건 다른 규정입니다. 방금 말씀드린 3억 기준은 어디까지나 중과냐 기본세율이냐를 가릴 때 쓰는 거고, 1세대 1주택 비과세를 따질 때는 서산 시골집도 원칙적으로 한 채로 쳐요.
대신 비과세 쪽에는 따로 예외가 있습니다. 읍·면 지역 농어촌주택을 요건 맞춰 취득한 경우, 인구감소지역 특례를 받는 경우, 상속주택 특례 같은 것들이죠. 태안은 되고 서산은 안 되는 그 인구감소지역 얘기는 따로 적어둔 글이 있으니 그쪽을 봐주시고요.
| 세금 | 서산·태안 시골집 취급 | 기준 금액 |
|---|---|---|
| 서울 집 양도세 ‘중과’ 판정 | 공시가 3억 이하면 주택 수에서 제외 | 양도 시점 공시가 3억 |
| 서울 집 양도세 ‘비과세’ 판정 | 원칙 포함 (농어촌주택·상속 등 특례만 예외) | 특례별 요건 다름 |
| 종합부동산세 | 공시가 3억 이하 지방 저가주택 1채는 1세대 1주택 특례 유지 가능 (신청 필요) | 공시가 3억 |
| 취득세 다주택 중과 판정 | 공시가 1억 이하 주택은 주택 수에서 제외 | 공시가 1억 |
같은 집인데 세금마다 기준 금액이 다르죠. 3억이었다가 1억이었다가. 실무에서 사고가 나는 지점이 딱 여기예요. 양도세 기준을 취득세에 갖다 붙이고, 그 반대로도 하고요. 참고로 집 말고 농지 양도세는 셈법이 또 완전히 달라서, 자경감면 글에 따로 적어뒀습니다.
동창에게는 이렇게 말해줬습니다
일단 팔 이유가 없다고 했어요. 지곡 집은 공시가 3천만 원대라 서울 집 중과 판정에 안 걸리고, 7월 대책도 아직 확정된 게 없으니까요. 대신 세 가지는 해두라고 했습니다.
첫째, 공시가격을 해마다 확인해 둘 것. 지금은 3억 근처도 아니지만, 기준이나 공시가가 바뀔 수 있으니 4월 공시 때 한 번씩 들여다보는 습관이 필요해요. 둘째, 서울 집을 팔 계획이 생기면 계약서 쓰기 전에 세무사부터 만날 것. 잔금 날짜 하나로 세금이 몇천만 원 갈리는 걸 여러 번 봤거든요. 셋째, 7월 말 대책은 나온 다음에 판단할 것. 예고 기사만 보고 급하게 던졌다가 대책이 딴판으로 나와서 후회하는 경우, 지난 몇 년간 참 많았습니다.
서산·태안 시골집은 세금 셈법에서 생각보다 가벼운 존재예요. 겁먹고 서두르는 쪽이 늘 손해를 보더라고요. 다만 양도세는 개인 사정에 따라 결과가 크게 달라지니, 실제로 팔기 전에는 국세청 양도소득세 안내를 확인하시고 세무사 상담을 꼭 거치세요. 궁금한 게 있으면 공시가격 조회부터 해보시고, 그래도 헷갈리면 사무소로 편하게 물어보셔도 됩니다.