논 성토비 양도세 필요경비, 서산에선 공짜 흙이 나중에 비싸집니다

지난달 지곡면 쪽 논길을 지나는데 덤프트럭이 일곱 대나 줄을 서 있었어요. 논 한가운데 포클레인이 흙을 펴고 있었고요. 땅 주인은 서울 사시는 분이었는데, 며칠 뒤 사무소로 전화가 왔습니다.

“흙은 공짜로 받았는데요, 나중에 팔 때 이 공사비 양도세에서 빼주나요?”

논 성토비 양도세 필요경비 문제는 서산·태안에서 유독 자주 나와요. 간척 논이 많고, 저지대라 물이 잘 차고, 근처에 늘 공사장이 있어서 흙이 흔하거든요. 그런데 흙을 어떻게 받았느냐에 따라 몇 년 뒤 양도세 계산이 꽤 달라집니다.

서산 논에 흙이 들어오는 세 가지 경로

제가 상담하면서 본 경우를 나눠 보면 대략 이래요.

흙 받는 방식	서산·태안에서 흔한 곳	돈 흐름	양도세 때 남는 증빙
공사장 사토 무상 반입	대산 산단·도로공사 주변, 지곡·성연면	흙값 0원, 장비비만 현금	거의 없음
성토 업체와 도급 계약	부석·해미 저지대 논, 전용 앞둔 땅	평당 단가로 계좌이체	계약서, 세금계산서
마을 굴착기 아저씨께 부탁	팔봉·고북 등 소규모 논	현금, 막걸리값 포함	메모 한 장 정도

첫 번째가 제일 흔해요. 공사장은 흙을 버릴 데가 필요하고, 논 주인은 땅을 돋우고 싶으니 서로 좋은 거래처럼 보이죠. 실제로 사토 업자가 “오히려 저희가 돈 드릴게요” 하는 경우도 있었습니다.

문제는 이 방식이 세금으로 보면 비용이 0원이라는 점이에요. 공짜로 받은 흙값은 필요경비로 넣을 게 없어요. 장비비를 현금으로 줬다면 그것도 입증이 어렵고요.

세무서가 성토비를 인정하는 조건

양도세에서 빼주는 비용은 소득세법 시행령 제163조에 나와 있어요. 땅의 용도를 바꾸거나 개량하거나 쓰기 편하게 만든 돈, 이른바 자본적 지출이 대상입니다. 논을 돋워 형질을 바꾼 성토비는 여기에 들어갈 수 있어요.

다만 조세심판원 사례를 보면 갈리는 지점이 분명합니다.

• 공사계약서나 계좌이체 기록이 있으면 인정되는 쪽으로 기울어요.
• 사인 간에 써 준 사실확인서 한 장만 있으면 대부분 부인됐어요.
• 공사했다는 업체가 이미 폐업해 확인이 안 되면 그것도 불리했습니다.
• 해마다 지력 보충용으로 흙을 조금씩 넣은 객토는 수선비로 보고 빼주지 않는 경우가 있어요.

2018년 4월 이후 쓴 돈은 세금계산서가 없더라도 금융거래로 지출이 확인되면 인정받을 길이 열려 있어요. 현금 봉투는 피하세요. 입증 책임은 땅 주인 쪽에 있어요.

같은 논, 증빙 하나로 갈린 세금

부석면 간척 논을 가진 분 사례를 숫자만 살짝 바꿔 옮겨 볼게요. 2016년에 1억 2천만 원에 사서 2026년에 3억에 파는 상황이었고, 서산에 살지 않아 비사업용 토지로 계산됐어요. 성토비는 모두 2,400만 원을 썼는데 그중 1,500만 원만 업체 계좌로 보냈고 900만 원은 현금이었습니다.

항목	2,400만 원 전부 인정	계좌분 1,500만 원만 인정
양도차익	1억 5,600만 원	1억 6,500만 원
장기보유특별공제(10년, 20%)	3,120만 원	3,300만 원
기본공제	250만 원	250만 원
과세표준	1억 2,230만 원	1억 2,950만 원
적용 세율	35% + 비사업용 10%p = 45%

과세표준이 720만 원 벌어졌고, 45% 구간이라 지방소득세까지 더하면 대략 350만 원 정도를 더 내게 됐어요. 현금으로 준 900만 원 가운데 3분의 1 넘게가 다시 세금으로 나간 셈이죠.

계산은 이해를 돕기 위한 단순화이고 취득 부대비용이나 감면 여부에 따라 실제 세액은 달라져요. 신고 전에는 세무사 확인을 꼭 받으세요. 2028년 양도분부터 비사업용 토지 세율을 올리는 개편안이 국회를 통과하면 이 표의 숫자도 다시 바뀝니다. 비사업용 토지 세율이 어떻게 붙는지는 서산 땅 주인 셋의 비사업용 토지 양도세 계산에 따로 적어 뒀어요.

2025년부터는 흙을 받기 전에 신고부터

세금보다 먼저 챙길 게 생겼어요. 2025년 1월부터 농지에 흙을 돋우거나 깎는 농지개량은 시작 전에 시·군 농지 부서에 신고해야 합니다. 근거는 농지법의 농지개량 신고 조항이에요.

구분	내용
신고 대상	필지 면적 1,000㎡ 초과이면서 성토·절토 높이 50cm 초과
신고처	서산시청·태안군청 농지 담당 부서
필요 서류	신고서, 농지개량에 적합한 흙임을 보여주는 서류 등
위반 시	원상회복 명령, 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금

서산 논은 한 필지가 1,000㎡(약 300평)를 넘는 경우가 대부분이에요. 저지대 논을 도로 높이까지 맞추려면 50cm는 금방 넘고요. 그러니 서산에서 논을 돋운다면 거의 다 신고 대상이라고 보시면 됩니다. 시·군 조례로 기준을 더 엄하게 둘 수도 있으니 서산시청(041-660-2114)이나 태안군청(041-670-2114)에 먼저 물어보세요.

바닷가 흙은 받으면 안 되는 경우가 있어요

서산·태안이라서 꼭 덧붙이고 싶은 얘기예요. 농지 성토에는 농작물 경작에 맞지 않는 흙을 쓸 수 없는데, 지자체 안내를 보면 갯벌흙도 부적합한 토석으로 보고 있어요. 바닷가 공사장이나 항구 준설 현장에서 나온 펄흙이 “공짜로 드릴게요” 하고 들어오는 일이 여기선 드물지 않거든요.

몇 해 전 팔봉면에서 이런 흙을 받은 논이 있었어요. 첫해 모내기는 했는데 벼가 누렇게 뜨더라고요. 염분이 빠질 때까지 두 해를 그냥 날렸습니다. 지금 같으면 원상회복 명령까지 걱정해야 하는 상황이에요.

공짜 흙이 나중에 비싸진다는 게 이런 뜻이에요. 영수증이 없어 양도세에서 못 빼는 건 그나마 나은 편이고, 신고 없이 받은 나쁜 흙은 돈 들여 다시 걷어내야 할 수도 있어요.

흙 받기 전에 챙길 서류

시점	챙길 것	왜 필요한가
공사 전	농지개량 신고 수리 통지	신고 의무 위반 방지
공사 전	성토 업체 사업자등록증, 도급 계약서(면적·높이·단가)	폐업 업체 리스크, 공사 범위 입증
공사 중	반입 흙 출처 확인서, 공사 전후 사진	부적합 토석 시비, 공사 실재 입증
대금 지급	업체 명의 계좌이체 내역, 세금계산서	양도세 필요경비 인정
매도 때까지	위 서류 전부 한 봉투에 보관	보통 5년, 10년 뒤에 쓰게 됨

마지막 칸이 의외로 중요해요. 성토하고 나서 땅을 파는 건 보통 한참 뒤라, 그때 가서 “그 업체 이름이 뭐였더라” 하는 분이 많아요.

8년 자경 감면을 받는 땅이라면 감면 한도 안에서는 필요경비를 따질 일이 적어요. 하지만 감면 한도를 넘거나 재촌 요건이 깨지는 순간 영수증 한 장이 다시 돈이 됩니다. 성토한 논을 나중에 대지로 바꿀 생각이라면 전용 비용도 함께 쌓이니 서산 밭 500평을 대지로 바꾸는 데 드는 돈도 같이 보세요.

덤프트럭이 줄 서 있는 논을 보면 저는 요즘 흙보다 봉투가 먼저 궁금해져요. 계약서랑 이체 내역이 그 안에 들어 있는지요.