지난주에 지곡면 밭 하나를 두고 상담을 했어요. 경기도에서 내려오실 분인데, 한우 스무 마리로 시작하겠다고 밭 1,200평을 이미 계약하셨더라고요. 잔금 치르기 전에 한 번 봐달라고 오셨습니다.
토지이음을 열어 지번을 넣으니 ‘다른 법령 등에 따른 지역·지구’ 칸에 이런 글자가 찍혀 있었어요. 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가). 그 밭에서 마을 끝집까지 재보니 180m쯤이었습니다.
매도인이 속인 건 아니에요. 그분도 몰랐을 거예요. 그 밭은 20년 넘게 고추 심던 밭이었고 축사를 지으려는 사람이 사기 전까지는 그 글자가 아무 의미가 없었으니까요.
그래서 오늘은 그 글자 얘기를 하려고 합니다. 서산·태안에서 축사를 지으려는 분과, 반대로 축사 옆에 집을 사게 될까 봐 걱정하는 분, 두 쪽이 같은 화면을 봐야 하거든요.
토지이음에 찍히는 서산 글자는 여섯 가지예요
서산시는 가축사육 제한 조례로 구역을 나눕니다. 2020년 3월에 별표를 통째로 다시 짰고 그 내용이 지형도면으로 고시돼서 지금 토지이음에 필지마다 찍혀요. 제가 올해 사무소에서 열어본 서산 필지에서 실제로 본 표기는 이렇습니다.
| 토지이음 표기 | 뜻 | 그 자리에 들일 수 있는 가축 |
|---|---|---|
| 전부제한지역 | 시내·읍내 주거·상업지역, 상수원보호구역 같은 곳 | 없음 |
| 200m 일부제한 | 마을(주택이 여러 가구 모인 곳)에서 200m 안 | 없음 |
| 300m 일부제한 | 마을에서 200~300m | 소(한우)만 가능 |
| 1,000m 일부제한 | 마을에서 300~1,000m | 소·젖소·말·양·염소·사슴 가능, 돼지·개·닭·오리·메추리 불가 |
| 시군경계 600m | 당진·홍성·태안 등 경계에서 600m 안 | 없음 |
| 시군경계 1,500m | 경계에서 600~1,500m | 돼지·개·닭·오리·메추리 불가 |
표를 보시면 한우가 제일 가까이까지 들어와요. 마을에서 200m만 넘으면 됩니다. 돼지랑 닭은 1km를 벗어나야 하고요. 지곡면 그 밭은 180m라 한우도 안 되는 자리였고 같은 밭이 220m만 됐어도 한우는 가능했던 겁니다. 40m 차이예요.
‘마을’이 어디서부터냐가 늘 다툼이 됩니다. 서산 조례는 주택 가구 수로 마을을 정해요. 2018년 개정 때 기준이 10가구였고 가구는 재산세가 매겨지는 주택과 도로명주소가 붙은 집으로 세기로 했습니다. 빈집은 안 세고요. 2020년에 거리 숫자는 다시 짰어요. 그러니 밭 옆에 집이 두세 채 있다고 바로 제한이 걸리는 건 아니지만 그 두세 채 너머에 열 집짜리 마을이 있으면 거기서부터 잽니다.
여기서 하나 더. 음암면 도당리 쪽 필지를 열어보면 ‘시군경계 600m’라는 표기가 나와요. 이건 2020년에 새로 생긴 건데, 서산 땅이라도 홍성·당진 경계에 붙어 있으면 옆 동네 마을을 기준으로 또 한 번 거리를 재는 겁니다. 홍성·당진·예산과 맞닿은 고북·운산·음암 쪽 땅 보실 때는 이 글자가 있는지 꼭 보세요.
태안은 자가 다릅니다
같은 충남인데 태안군 조례는 숫자가 다 달라요. 2020년 11월에 고친 게 지금 쓰이고 있습니다.
| 항목 | 서산시 | 태안군 |
|---|---|---|
| 마을(주거밀집) 기준 | 주택 여러 가구(2018년 기준 10가구) | 각 집 중심 반경 200m 안에 5호 이상 |
| 소·말 | 200m 밖 | 130m 밖 |
| 젖소·양·사슴 | 300m 밖 | 300m 밖 |
| 돼지·개·닭·오리·메추리 | 1,000m 밖 | 1,500m 밖 |
| 제한이 걸리는 시설 규모 | 1마리부터 (개·닭·오리 5마리 이하 예외) | 가축분뇨법 신고 규모 이상만 |
| 기존 축사 증축 | 현대화 시 20~30% | 현대화 시 30% 한 번 |
태안이 한우는 더 너그럽고 돼지·닭은 더 엄격해요. 바닷가 관광지라 냄새 민원이 돼지·닭 쪽에 몰리니 그렇게 짠 거겠죠. 반대로 소는 130m라 마을 바로 뒷산에도 들어갑니다.
그리고 태안 쪽에서 제가 제일 자주 짚어드리는 게 표의 다섯째 줄이에요. 태안 조례는 ‘신고 대상 규모 이상’ 시설만 막습니다. 가축분뇨법 시행령에서 소는 축사 100㎡, 돼지는 50㎡, 닭·오리는 200㎡부터 신고 대상이거든요. 그러니까 태안에서는 운동장 없이 한우 서너 마리 넣을 30평 미만 우사라면 마을 안이라도 조례상 제한에 안 걸려요. 서산은 그게 안 됩니다. 서산 조례는 가축사육을 ‘1마리 이상 기르는 행위’로 정의해 놔서, 개·닭·오리 5마리 이하 말고는 예외가 없어요.
그래서 귀농해서 소 몇 마리 곁들여 키우겠다는 분은 태안 쪽이 자리 잡기가 수월하고 처음부터 50두 이상 규모로 가는 분은 서산 운산·고북 쪽 1km 밖 땅을 찾는 게 빠릅니다. 읍면 성격은 서산 읍면별 정착 글에 따로 적어뒀어요.
반대로 집을 사는 분이라면 그 글자를 거꾸로 읽으세요
축사 옆 시골집 걱정으로 오시는 분이 축사 지으려는 분보다 많아요. 이분들께는 같은 글자를 반대로 읽어드립니다.
내가 보는 집 지번에 ‘200m 일부제한’이 찍혀 있으면 앞으로 내 집 200m 안에는 새 축사가 못 들어온다는 뜻이에요. 그 글자가 없으면 반대고요. 집 자체는 아무 제한이 없는데도 그 표기가 집 사는 사람에게는 보험이 되는 겁니다.
다만 이 보험이 안 막아주는 게 둘 있어요.
이미 있는 축사가 하나예요. 조례 부칙에 따라 조례 전에 허가·신고를 받은 축사는 그대로 둡니다. 조례는 새 축사를 막을 뿐이고 이미 선 축사는 손대지 않아요. 게다가 낡은 축사를 현대화하면 서산은 등록 면적의 20~30%, 태안은 30%까지 한 번 늘릴 수 있습니다. 냄새가 줄어들 수는 있어도 축사가 사라지진 않아요.
액비 살포가 또 하나고요. 서산시가 2018년에 만든 가축분뇨관리 세부계획을 보면 2015년 한 해 서산 축산악취 민원이 120건이었는데 축사에서 난 게 71건이고 나머지 49건은 논밭에 액비·퇴비 뿌리는 자리에서 났습니다. 축사가 1km 밖에 있어도 그 축사 분뇨가 내 집 앞 논에 뿌려질 수 있어요. 월별로는 8월이 21건으로 제일 많았고 1~2월은 두세 건이었고요.
그래서 축사 걱정되는 집은 겨울에 보지 마시라고 합니다. 7~8월 저녁, 바람 잔잔한 날에 한 번 더 가보세요. 서산·태안은 여름엔 남서풍이 많아서 집 남서쪽에 뭐가 있는지가 특히 중요합니다. 바닷가 쪽은 갯바람 글에서 얘기한 것처럼 바람 방향이 더 또렷해요.
어느 면에 축사가 많은지는 숫자로 보세요
감으로 ‘저 동네는 축사 많다’고 하는 것보다 통계가 낫습니다. 가축위생방역지원본부가 올해 1월에 낸 시군별 사육 현황이에요.
| 축종 (2025년) | 서산시 | 태안군 |
|---|---|---|
| 한우 | 797농가 28,773두 | 237농가 7,634두 |
| 젖소 | 34농가 2,404두 | 27농가 1,637두 |
| 돼지 | 23농가 56,697두 | 7농가 14,010두 |
| 육계 | 24농가 63만 2,600수 | 7농가 31만 2,900수 |
서산 한우 농가는 2018년 1,062곳에서 올해 797곳으로 줄었는데 마릿수는 3만 두 언저리 그대로예요. 100두 넘는 큰 농가가 49곳에서 60곳으로 늘었거든요. 작은 농가가 접고 큰 농가가 커지는 흐름이라, 새로 생기는 축사는 점점 커지고 점점 마을에서 멀어집니다.
읍면으로 내려가면 더 갈려요. 서산시 세부계획에 실린 2017년 수치로 한우는 운산면이 171농가 6,051두로 제일 많고 그다음이 부석면·고북면이에요. 돼지는 해미면 15,330두, 고북면 12,522두, 부석면 9,504두, 팔봉면 6,710두 순이었습니다. 돼지 농가는 서산 전체에 20여 곳뿐이라 한 농장이 평균 2천 두 넘게 키워요. 그러니 해미·고북·부석 쪽 집은 돼지 농장 위치를 먼저 찍어보고 운산·고북 쪽은 한우 단지가 어디 있는지 보시면 됩니다.
올해 국회에서 움직이는 것 세 가지
이 조례를 둘러싼 법이 지금 세 갈래로 손질되고 있어요. 다 발의 단계라 아직 바뀐 건 없지만, 땅을 오래 들고 계실 분은 알고 계시는 게 낫습니다.
하나는 작년 3월 서천호 의원이 낸 안이에요. 제한구역 안에 있는 기존 축사를 주민 과반이 동의하면 같은 면적 안에서 옮길 수 있게 하자는 겁니다. 통과되면 마을 한복판 낡은 축사가 마을 끝으로 옮겨가는 길이 열려요.
둘은 올해 4월 강명구 의원 안. 지금은 지자체가 제한구역을 지정하거나 바꿀 때 고시만 하면 돼서 땅 주인이 모르고 지나가는데, 이걸 등기우편으로 개별 통지하게 하자는 거예요. 지곡면 그분처럼 ‘내 땅이 제한구역인 줄 몰랐다’는 사람을 줄이자는 취지입니다.
셋은 8월 강승규 의원 안. 농촌공간재구조화법으로 축산지구를 지정하면 그 안의 제한구역을 풀 수 있는 근거를 만드는 내용이에요. 축사를 한곳에 모으자는 쪽이라, 서산처럼 축산지구 지정이 논의될 수 있는 동네는 반대로 특정 면에 축사가 몰릴 수도 있습니다.
그리고 서산 안에서도 구역이 조용히 바뀌고 있어요. 부석면 가사리 필지를 열어보면 거리 표기 없이 ‘가축사육제한구역(2026-03-17)’이라고 날짜만 찍힌 자리가 나옵니다. 올 3월에 새로 고시된 구역이라는 뜻이에요. 개별 통지 법은 아직이니, 내 땅은 내가 열어보는 수밖에 없습니다.
계약서 쓰기 전에 이 순서로
축사 지으려는 분이든 축사 피하려는 분이든 순서는 같아요.
토지이음에서 지번을 넣고 ‘다른 법령 등에 따른 지역·지구’ 칸을 읽습니다. 돈 안 들고 1분이에요. 거리 숫자와 축종 목록을 적어두세요.
그다음 지도에서 제일 가까운 마을까지 직선으로 재봅니다. 서산은 마을 쪽 가구 수가 조례 기준을 넘는지, 태안은 반경 200m 안에 다섯 집이 되는지가 갈림길이에요. 애매하면 서산은 조례에 적힌 담당 부서(041-660-3258), 태안은 군청(041-670-2054)에 지번을 대고 물어보면 그 자리에서 알려줍니다.
축사가 목적이면 계약서에 특약을 넣으세요. ‘본 토지가 가축사육제한구역에 해당하여 매수인이 계획한 축종의 배출시설 설치가 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다’ 정도면 됩니다. 매도인이 이 문구를 꺼리면 그 땅은 한 번 더 의심해 보셔야 하고요.
집이 목적이면 여름 저녁 답사를 빼먹지 마시고, 토지이음에서 집 지번뿐 아니라 집 둘레 500m 안 큰 필지도 두어 개 열어보세요. 목장용지나 축사가 붙은 땅이 있으면 그 축사가 현대화로 30% 더 커질 수 있다는 걸 감안하시면 됩니다.
지곡면 그분은 결국 잔금을 치르셨어요. 대신 축사 대신 고추 농사를 1년 하면서 1km 밖 땅을 천천히 보기로 하셨고요. 땅값보다 그 한 줄이 비쌌던 셈인데, 잔금 전에 알았으니 그나마 다행이었습니다. 땅 고르는 데 드는 다른 비용은 밭을 대지로 바꾸는 비용 글에 적어둔 게 있으니 같이 보시면 돼요.