499평과 500평. 서산·태안 시골에서 밭이나 임야에 집이나 창고를 올릴 때 이 한 평이 고지서 한 장을 가릅니다. 개발부담금 고지서예요.
취득세나 농지보전부담금은 다들 미리 계산해 오세요. 그런데 개발부담금은 건물 다 짓고 입주해서 한숨 돌릴 때쯤 날아옵니다. 준공하고 서너 달 지나 시청에서 등기가 한 통 옵니다. 열어보면 몇백만 원, 많게는 몇천만 원이 찍혀 있어요.
사무소에서 이 고지서 들고 오신 분을 한 해에 서너 번은 봅니다. 건축사도 시공사도 말을 안 해줬다는 하소연이 늘 따라와요. 허가 받는 날부터 고지서 받는 날까지 날짜 순서대로 적습니다.
500평 선은 허가 받은 면적으로 잽니다
개발부담금은 땅의 지목을 바꾸는 개발을 했을 때 그 덕에 오른 땅값의 일부를 시·군이 걷어가는 돈이에요. 밭을 대지로, 임야를 창고용지로 바꾸는 일이 전부 여기 들어갑니다. 근거는 개발이익 환수에 관한 법률이고요.
모든 땅에 나오는 건 아니고 면적 선이 있어요.
| 땅의 용도지역 | 부과 기준 | 평으로 | 서산·태안에서는 |
|---|---|---|---|
| 도시지역(주거·상업·공업·녹지) | 990㎡ 이상 | 약 300평 | 서산 시내 동 지역, 대산·해미 소재지와 태안읍·안면읍 시가지 일부 |
| 도시지역 밖(관리·농림·자연환경보전) | 1,650㎡ 이상 | 약 500평 | 팔봉·지곡·부석·고북, 태안 원북·이원·근흥·남면 등 면 지역 대부분 |
면 지역 땅은 대개 500평 선에 걸립니다. 이 동네 밭이 500~1,000평 단위로 나오는 일이 많다 보니 필지를 통째로 허가 내면 딱 대상이 돼요.
재는 건 인허가를 받은 면적이에요. 필지가 800평이어도 상관없습니다. 800평 밭을 사서 300평만 농지전용 허가를 받아 집을 지으면 대상이 아니에요. 나머지 500평은 밭으로 두고 농사를 지으면 되고요.
작년 말로 끝난 특례가 있어요. 2023년 9월부터 2024년 12월 31일까지 허가받은 땅은 비도시지역 기준이 2,500㎡(약 756평)였어요. 그때 700평 허가로 창고를 지은 이웃이 “나는 안 냈다”고 하는 말만 듣고 올해 같은 면적으로 허가를 내면 고지서가 나옵니다. 지금은 다시 1,650㎡예요.
쪼개기도 자주 물어보세요. 부부가 400평씩 나눠 따로 허가를 받으면 피할 수 있느냐는 건데 안 됩니다. 같은 사람이나 배우자, 부모 자식이 맞붙은 땅에서 5년 안에 이어서 개발하면 면적을 합쳐서 봐요. 먼저 지은 쪽이 준공까지 끝났어도 합산합니다.
허가 받은 날 땅값과 준공한 날 땅값, 그 사이를 계산해요
계산식은 한 줄이에요. 준공한 날 땅값에서 허가 받은 날 땅값을 빼고 거기서 개발에 들어간 비용과 그 기간에 저절로 올랐을 땅값을 또 뺍니다. 남는 금액의 25%가 부담금이에요.
땅값은 둘 다 공시지가 기준으로 봅니다. 허가 받은 날은 ‘전’이나 ‘임야’로 매긴 공시지가, 준공한 날은 ‘대’나 ‘창고용지’로 다시 매긴 값이에요. 시골 땅은 지목만 바뀌어도 공시지가가 두세 배씩 뛰니까 서류상 개발이익이 크게 잡힙니다.
지곡면 계획관리지역 밭 600평에 창고와 사무실을 지은 분의 계산을 거들어 드린 적이 있어요. 숫자는 알아보기 쉽게 다듬었습니다.
| 항목 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 준공일 땅값(창고용지) | 1,980㎡ × 118,000원 | 2억 3,364만 원 |
| 허가일 땅값(전) | 1,980㎡ × 41,000원 | − 8,118만 원 |
| 개발비용(표준비용) | 1,980㎡ × 50,390원 | − 9,977만 원 |
| 농지보전부담금 납부액 | 공시지가의 30% | − 2,435만 원 |
| 정상지가상승분 | 공사 1년, 약 2% | − 162만 원 |
| 개발이익 | 2,672만 원 | |
| 개발부담금 | 개발이익 × 25% | 668만 원 |
표 셋째 줄의 표준비용은 영수증 없이도 인정해 주는 공사비예요. 허가 면적이 2,700㎡ 이하일 때 쓸 수 있고 2026년 고시 단가는 산지가 ㎡당 67,910원, 그 밖의 땅이 50,390원입니다. 넷째 줄 농지보전부담금은 밭 500평을 대지로 바꾸는 비용 글에서 따로 계산해 뒀어요.
이분은 668만 원이 나왔습니다. 집 짓는 돈에 대면 작아 보여도 준공 뒤에 예상 못 한 고지서로 받으면 꽤 아파요.
공시지가가 낮은 서해안 임야는 매입가부터 신고하세요
위 표에서 부담금을 제일 크게 흔드는 줄은 둘째 줄, 허가일 땅값입니다.
서산·태안 바닷가 쪽 임야나 밭은 공시지가와 실제 거래가가 많이 벌어져 있어요. 태안 이원면이나 원북면 임야를 보면 공시지가는 ㎡당 몇천 원인데 실제로는 평당 20~30만 원에 사고팝니다. 공시지가로 계산하면 “거의 공짜로 산 땅이 대지가 됐다”는 식으로 이익이 부풀어요.
그럴 때 쓰라고 법에 길이 하나 있습니다. 실제 매입가를 허가일 땅값으로 인정받는 방법이에요. 부동산 거래신고를 한 실거래가, 경매 낙찰가 같은 금액이 여기 해당합니다.
지곡 그분도 이걸로 결과가 바뀌었어요. 밭을 평당 27만 원, 합쳐서 1억 6,200만 원에 사셨거든요. 공시지가 8,118만 원 대신 이 금액을 넣으니 개발이익이 마이너스로 떨어졌고 부담금은 0원이 됐습니다.
조건은 기한이에요. 시청에서 부과 예정 통지를 받은 날부터 15일 안에 매매계약서와 거래신고필증을 내야 합니다. 그 날짜를 넘겨 공시지가로 고지서가 확정된 뒤에 찾아오신 분도 있었어요.
거꾸로 가는 경우도 있습니다. 부모님께 증여받았거나 20년 전에 헐값에 산 땅은 매입가를 넣으면 손해라 공시지가로 가는 게 낫습니다. 어느 쪽이 유리한지는 숫자 두 개만 넣어보면 바로 나와요.
구릉지 토목비 영수증은 버리지 마세요
표준비용은 평평한 땅이나 비탈진 땅이나 똑같이 ㎡당 50,390원이에요. 600평이면 1억 원쯤 됩니다.
팔봉이나 지곡, 성연 쪽 황토 구릉지는 깎고 석축 쌓는 데 그보다 더 들어가는 현장이 흔해요. 태안 바닷가 모래땅은 지반 보강비가 따로 붙고요. 땅 종류별로 얼마가 더 드는지는 서산·태안 전원주택 건축비 글에 적어뒀습니다.
실제 토목비가 표준비용보다 많이 나왔다면 실비로 신고하는 쪽이 유리합니다. 그러려면 증빙이 있어야 해요. 도급계약서, 세금계산서, 계좌이체 내역 세 가지가 맞아떨어져야 인정됩니다.
이 동네는 굴착기 기사님께 현금으로 일당을 드리고 끝내는 일이 많아요. 그렇게 쓴 돈은 한 푼도 못 넣습니다. 석축에 1,500만 원을 쓰고도 증빙이 없어서 표준비용으로 간 분을 봤어요.
허가 면적이 2,700㎡를 넘으면 표준비용을 아예 못 씁니다. 800평 넘는 펜션 부지나 공장 부지는 처음부터 증빙을 모은다고 생각하셔야 해요.
준공하고 40일, 고지서 받고 6개월
날짜를 놓쳐서 과태료까지 무는 분들이 있어요. 순서를 표로 놓으면 이렇습니다.
| 시점 | 할 일 | 놓치면 |
|---|---|---|
| 허가 받기 전 | 허가 면적이 500평(도시지역 300평) 선을 넘는지 확인 | 준공 뒤에야 대상인 걸 알게 됨 |
| 공사 중 | 토목 계약서·세금계산서·이체 내역 모으기 | 실비 인정 불가, 표준비용만 적용 |
| 준공 후 40일 이내 | 개발비용 산출명세서를 시·군청에 제출 | 과태료 100만 원 |
| 부과 예정 통지 후 15일 이내 | 매입가로 계산하려면 거래가격 신고 | 공시지가로 확정 |
| 고지 후 6개월 이내 | 납부 | 가산금, 체납 처분 |
셋째 줄을 제일 많이 놓치세요. 준공 검사 끝나고 이사하느라 바쁜 때라서요. 표준비용으로 갈 생각이어도 명세서는 내야 합니다.
고지서는 법으로 준공일부터 5개월 안에 나오게 돼 있어요. 납부 기한이 6개월이라 여유는 있고 일찍 내면 남은 날짜만큼 연 2.5% 이율로 계산해서 조금 돌려줍니다. 한 번에 내기 어려우면 납부 연기나 분할 납부를 신청하는 길도 있으니 담당 부서에 물어보세요.
낸 돈의 영수증은 꼭 보관하세요. 나중에 그 땅을 팔 때 양도세 필요경비로 들어갑니다.
미리 감을 잡아보고 싶으면 이웃 당진시가 공개해 둔 개발부담금 가산정 시스템에 숫자를 넣어보세요. 서산·태안 땅도 계산 구조는 같습니다. 정확한 금액은 서산시청(041-660-2114)이나 태안군청(041-670-2114) 개발부담금 담당에게 확인하셔야 하고요.
허가 난 땅을 중간에 사는 분께
여기까지는 직접 허가 내고 짓는 분 얘기였어요. 남이 허가 받아둔 땅을 사는 분은 한 가지를 더 보셔야 합니다.
개발부담금은 준공하는 사람이 냅니다. 전 주인이 임야 700평에 개발행위허가를 받아 토목만 해놓고 판 땅을 사서 내가 집을 짓고 준공하면 고지서는 내 이름으로 와요. 허가를 누가 냈는지는 따지지 않습니다.
전원주택 단지로 나눠 파는 땅은 더 헷갈려요. 내가 산 건 150평인데 단지 전체 허가 면적이 2,000평이면 부과 대상입니다. 처음 허가 받은 면적으로 판단하거든요. 태안 남면이나 안면도 쪽 분양 단지에서 이런 문의가 꾸준히 들어와요.
그래서 허가 난 땅을 계약할 때는 두 가지를 물어보시라고 합니다. 처음 허가 면적이 얼마였는지와 개발부담금을 누가 내기로 하는지요. 뒤쪽은 말로 끝내지 말고 계약서 특약에 적어두세요. “준공 후 부과되는 개발부담금은 매도인이 부담한다” 한 줄이면 됩니다.
특약이 있어도 시청은 일단 준공한 사람에게 고지해요. 내가 먼저 내고 매도인에게 받아내야 하는 구조라서, 분양하는 쪽이 준공 뒤에도 연락이 닿을 곳인지까지 보셔야 합니다.
땅 보러 다닐 때 허가 면적 한 번, 매입가 대 공시지가 한 번. 이 두 번만 계산해 봐도 준공 뒤에 놀랄 일은 크게 줄어듭니다.